Торговые пассажи, теория и практика строительства

улиц, какие-то исторические архитектурные цитаты и т.д.

3.3. Социально-экономическая эффективность предлагаемых решений

Как показывает практика, в отношении уникальных общегородских

объектов, одним из которых являются крупные торговые пассажи, экономика в

проектировании не столько должна заведомо регулировать пространственное

формообразование, сколько быть следствием исходных концепций самого

архитектурного творчества. Такой подход позволяет несколько шире оценивать

эффективность значительных капиталовложений, связанных с теми или иными

принципами организации внутреннего пространства.

Однако, прежде всего необходимо коснуться вопросов социальной

эффективности новых композиционных решений, так как здесь достигается не

только социальный, но и экономический эффект.

В связи со стремительным ростом потребностей городского населения в

комфорте, изменениями эстетических критериев и всем ходом развития

современной общественной жизни необходимы такие решения, которые бы

обеспечивали целостную структуру и согласованную внутреннюю среду,

отвечающую физическим и эмоциональным потребностям. Таким образом, основные

задачи социально-эффективной организации пассажа не сводятся к

комплексности обслуживания и сокращению времени на покупки и получение

услуг.

Важнейшее значение приобретают: качество обслуживания, воспитание у

посетителей определенных навыков поведения и формирование самой культуры

потребления; развитие вкусов и активности восприятия, стиль, художественное

разнообразие; и т.п.

С внедрением новых концепций изменяется и сугубо прагматическая

сторона дела — торговля, которая наряду с реализацией товаров формирует и

изучает покупательский спрос, демонстрирует перспективные виды товаров,

дает рекламную информацию. Разумеется, все эти аспекты социальной

эффективности актуальны только в том случае, когда выполняется условие:

бесконечному разнообразию стереотипов поведения людей соответствует

бесконечное разнообразие общественно-торговой среды, не говоря уже о

разнообразии социальных услуг. Таким образом, основными перспективными

критериями будут возможности широкого выбора:

— деятельности;

— параметров этой деятельности.

Пассаж, особенно в составе многофункционального комплекса,

представляет собой модель города, то есть помимо торговых функций, на

первое место выходят не только рекреационные, но и эстетико-

образовательные, появляются новые виды взаимосвязи городского населения и

посетителей пассажа (рис. 20). Являя собой отражение города, пассаж должен

теперь включать в себя и такие области деятельности человеческого социума

как изобразительное искусство (экспозиция), элементы театра (зрительные

залы небольшой вместимости, открытые сцены), историко-музейные экспозиции;

отражать структуру развития города, например, не просто использовать

подземное пространство в процессе урбанизации среды обитания человека, а

также служить источником информации (музей археологии в комплексе на

Манежной площади); и многое другое.

Получается, что окончательная оценка социальной эффективности решения

невозможно исключительно количественными факторами, она представляет собой

в основном явление описательного характера.

Рассмотрим данные сопоставления характеристик различных архитектурно-

пространственных решений:

1. Внедрение специализированных пассажей, в частности, в крупных

торговых центрах повышает эффективность торговли последних в среднем на

20–33%, при этом расходы на эксплуатацию снижаются на 6%. Наибольшей

популярностью пользуются следующие виды специализации: женское готовое

платье, парфюмерия, подарки, ресторан со спиртным; наиболее эффективная для

специализированного пассажа длинна — в среднем на 13% меньше обычного в том

же центре.

2. Использование такого приема, как моделирование «внешнего городского

ландшафта», в случае открытого молла в среднем почти вдвое увеличивает

приток посетителей — пешеходов, и как результат, увеличение торгового

оборота молла на 20–26%, всего центра на 9–11%. Для крытого молла эти

показатели соответственно: до 24% и до 16%.

3. Вертикальное развитие пассажа, сохраняя общее соотношение площадей,

то есть в среднем 10–15% на молл и атриумы от всей площади торгового

центра, позволяет в четыре и более раза увеличить приток посетителей в

верхние уровни по сравнению с обычным многоуровневым решением.

Эффективность торговли выше на 21–40%, затраты на возведение также выше,

приблизительно на 9–14%, но окупаемость всех капиталовложений в

строительство в среднем вдвое быстрее.

4. По данным опросов, посещение торгового пассажа, предлагающего

огромное разнообразие видов общественной деятельности и услуг,

рассматриваются более чем 22% населения города (где расположен пассаж) как

форма активного отдыха и развлечений. В зарубежных социологических

исследованиях отмечается, что больше всего шансов на успех имеют пассажи в

городах с большим числом работающих в деловой части центр города и

университетских — то есть в местах, обладающих потенциальным резервом

пешеходного движения и устойчивыми культурными традициями.

Вопросы экономической эффективности новых принципов архитектурной

организации пассажей опираются на более конкретную методическую базу для

сравнения вариантов. В частности, к основным факторам эффективности

капиталовложений в строительство относятся: интенсивность использования

городских территорий и рациональность организации функционально-

пространственной структуры.

Интенсификация использования территории центра определяется плотностью

коммуникаций и плотностью посещений (рис. 21). Это резерв для повышения

потребительской мощности основных предприятий, экономическая эффективность

эксплуатации которых оценивается как чистым годовым доходом, так и

затратами времени в сфере обслуживания. Данные сопоставления их с моделями

общественных центров без использования моллов свидетельствуют о весьма

значительной эффективности решений таких центров как многофункциональных

пассажей.

Интенсификация использования территории пассажа приводит к

значительному сокращению сроков окупаемости капиталовложений в

строительство: приблизительно в 1,4–2,3 раза в зависимости от величины

города и классности пассажа, а многоуровневые композиции повышают индекс

компактности до 0,7–1,7; экономия территории — 9–17% и т.д.

Данные оптимизации посещаемости различных функционально-

пространственных зон пассажа в течении дня (сравнение пассажей с моделями

торговых центров без моллов), свидетельствуют о существенной эффективности

новых принципов организации.

Необходимо особо подчеркнуть эффективность такого приема, как

интеграция пассажа с дополнительными резервными зонами, отличающегося очень

высокой степенью планировочной и композиционно-пространственной гибкости,

минимальными затратами времени и средств на перспективные изменения (рис.

22).

Очевидно, что архитектурно-композиционные приемы организации

внутренней среды пассажа обладают гораздо более высокими показателями

социально-экономической эффективности по сравнению с торговыми центрами

стандартных моделей, что доказывает целесообразность их активного внедрения

в отечественную практику.

Выводы по главе 3

Характеристики внутренних пространств многофункциональных пассажей

постоянно совершенствуются для улучшения как торгового обслуживания, так и

для общественного развития в целом. Развитие общих композиционных принципов

их организации также непрерывно. Поэтому для эффективной работы пассажа в

течении длительного времени в проекте должны быть определены цели и

направления функционального и композиционного совершенствования в

перспективе.

1. Перспективное развитие связано с определением двух условий:

характера развития и ресурсов развития. Архитектурное решение зон,

выделенных в качестве ресурсов развития должно отличаться предельной

универсальностью и структурной независимостью.

2. Совершенствование объемно-планировочной структуры предлагается по

следующим направлениям:

— преодоление монотонности многоэтажной (вертикальный молл);

— формирование экспозиционных и информативных зон вблизи основных

входов;

— организация многофункциональных залов в дополнение к транзитным

зонам;

— выделение специализированных торговых моллов;

— моделирование структуры города (усложнение структурной решетки,

взаимоствязь между отдельными пассажами).

3. Значительно большую социально-экономическую эффективность дают

следующие приемы:

— интеграция пассажа с дополнительными резервными зонами;

— применение «пульсирующего» разреза молла;

— масштабное моделирование пространственных зон;

— моделирование внешнего городского ландшафта;

— вертикальное развитие пассажа;

— акцентирование первоначальной конструкции.

4. Развитие многофункциональности, обусловленное появлением новых

видов взаимосвязей, требует усложнение общей структуры объекта, увеличение

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16