Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">У сусідній Росії від іноземної активності намагаються захиститися законодавчо. Наприклад, покупка об'єктів комерційної нерухомості у центрі Москви - прерогатива місцевих компаній. Закордонні девелопери змушені задовольнятися окраїнами.

Українські девелопери такої охоронної грамоти не мають. До входження на вітчизняний ринок комерційної нерухомості готуються інвестиційні компанії, у "портфелях" яких сотні проектів по всій Європі. В Україні вже працює литовська HANNER group (девелопер офісних, житлових і торговельних комплексів, загальна вартість яких - близько 120 млн. євро). Про плани увійти на український ринок заявляли концерн MG Baltic (девелопер проектів нерухомості з річним оборотом близько 215 млн. євро і інвестпроектами на суму 75 млн. євро), EIKA і Progresyvios Investicijos (будівництво житлових і комерційних об'єктів) та інші [50].

Ринкову вартість об'єктів комерційної нерухомості розраховують декількома способами. Здебільше для розрахунку орієнтованої вартості об'єкту річний доход, принесений ним, збільшується на 8-10. Якщо щорічний дохід бізнес-центру складає $5 млн., його ринкова ціна - $50 млн. Інколи власники якісних офісних будинків пропонують свої об'єкти на продаж за ціною, яка дорівнює вартості будівництва, плюс, визначений відсоток. В Україні це додаткових 13-14% для офісів класу "А", 15-16% - для офісів класу "В+", 17-19% - для офісів класу "В", 20-25% - для офісів класу "С". При продажі професійного торгового центру маржа девелопера складає більш 17%. Але є і виключення - стартові інвестиції в столичний ТЦ "Піраміда" склали $6,5 млн. За оцінками експертів, об'єкт був проданий за $25 млн. Успішність проекту забезпечив його формат - "ринок під дахом". За рахунок майже трьох сотень орендарів "Піраміда" окупилася усього за 1,5-2 роки, коли середня окупність сучасних торгових центрів - 5-7 років.

Отримані від угод гроші вітчизняні девелопери вкладають у будівництво. Восени 2006 року девелопер ЗАТ "Квадрат-Україна" продав три підземних ТЦ "Квадрати" загальною площею 11 тис. м2, які працюють у м. Києві з 2000 року. Усі три торгівельні центри (ТЦ) приносили стабільний доход і окупилися за 3 роки. ТЦ були продані як готовий бізнес, але без права використання новим власником ТМ "Квадрат". Сума продажу трьох ТЦ удвічі перевищила суму початкових інвестицій у ці центри.

Отримані від угоди гроші (плюс кредити і засоби лондонського IPO корпорації "ХХІ вік", у яку входить Квадрат-Україна) інвестували у розвиток нових проектів. Зокрема, у будівництво чотирьох нових ТЦ формату "гіпермаркет-галерея" на Лівобережжі, загальною площею 190 тис. м2 і вартістю $200 млн. ТРЦ "Квадрат на Перова" загальною площею 35 тис. м2 і вартістю $30 млн. буде введений в експлуатацію наприкінці 2007 року, інші - у 2008 і 2009 роках [51].

За прогнозами аналітиків, усі бізнес-центри (БЦ), зведені в столиці за останні два-три роки, будуть перепродані до кінця 2007 року. Більш того, поряд зі старожилами на продаж виставлять БЦ-новобудови і навіть їх проекти. Девелоперам вигідно збувати проекти ще на стадії їх реалізації, оскільки на таких угодах можна заробити більше, ніж від оренди площ [58].

Оскільки іноземні інвестори більш зацікавлені викуповувати працюючі центри, девелоперу необхідно переконати інвестора купити об'єкт, гарантувати йому високу прибутковість і стовідсоткову заповнюваність.

Проте, квітнева угода 2006 року з купівлі-продажу бізнес-центру "Леонардо", стала самою дорогою в історії ринку. За оцінками експертів, ринкова ціна цього БЦ, побудованого наприкінці 2005 року, склала $80-100 млн. (орендні ставки - найвищі у столиці - $58-70 за м2 на місяць).

Крім БЦ "Леонардо", у 2007 році, відразу після введення в експлуатацію, буде проданий офісний центр "Айсберг" класу "А", площею 21 тис. м2, девелопментом якого займається компанія "НЕСТ". Ріелтори, які спеціалізуються на комерційній нерухомості прогнозують, що цього року змінить власника й офісний центр "Домінант". Вже зараз частина приміщень центру виставлена на продаж, але фахівці не виключають його продаж цілком.

У 2007-2008 роках іноземні девелопери скуповуватимуть нерухомість у регіонах. За цей час у великих містах з'являться професійні об'єкти, їхнє будівництво вже ведеться. Іноземні девелопери і міжнародні ритейлери вже зараз, крім м. Києва, аналізують ринки інших міст. Польському девелоперу зручніше і зрозуміліше розвивати свій бізнес у м. Львові, а, наприклад, російському - у м. Дніпропетровську, м. Харкові й м. Одесі.

Іноземні девелопери готові скуповувати ЦУМи, універсами, старі гастрономи, "Дитячі світи", земельні ділянки, підприємства-банкрути, порожні і неприватизовані будинки площею мінімум 5 тис. м2 у містах з населенням не менш 100 тис. осіб. Їх головний орієнтир - об'єкт повинен знаходитися в 1 км від пам'ятника В. Леніну, тобто у центрі міста.

Відсутність активних продажів у 2000-2004 роках була пов'язана з низькою інвестиційною привабливістю готових проектів, побудованих більш трьох років тому. Більшість якісних об'єктів у м. Києві з'явилося нещодавно.

Перша угода з перепродажу київського офісного центру відбулася наприкінці вересня 2003 року. Група іноземних інвесторів викупила бізнес-центр "Артем" приблизно за $15-17 млн. Потім було здійснено продаж столичного Horizon Office Tower - іноземна компанія придбала бізнес-центр ще на стадії його будівництва [53].

Зі столичних торгівельних центрів за 2004-2006 роки офіційно було продано тільки чотири: три підземних Квадрати (угода укладена наприкінці 2005 року) і ТЦ "Піраміда" (продано в квітні 2006 року). За інформацією великих консалтингових і девелоперських компаній Colliers International, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Української торгівельної гільдії і Квадрат-Україна, наприкінці 2005 - першій половині 2006 роки були продані ТЦ "Піраміда", три ТЦ "Квадрати", БЦ "Леонардо", укладено угоду з продажу БЦ "Поділ Плаза".

Висока імовірність продажу БЦ "Айсберг" і БЦ "Домінант". Загальна ринкова вартість цих восьми об'єктів - більш $200 млн. Зазначена сума складає приблизно п'яту частину ринку комерційної нерухомості столиці.

На Заході й у країнах Центральної Європи перепродаж об'єктів комерційної нерухомості - звичайна справа. У 2006 році у Чехії і Словаччині зафіксовано більш 10 великих угод з перепродажу бізнес-центрів, загальна сума яких перевалила за $500 млн.

Бізнес перепродажу там поставлений у такий спосіб: спеціалізовані компанії проектують, будують і вводять в експлуатацію торгівельний комплекс або бізнес-центр. Об'єкт вони продають інвестиційним, пенсійному фондам або банківському інституту як готовий бізнес. Таким чином, при покупці готового бізнесу потенційні покупці уникають ризиків, пов'язаних з будівництвом і орендою центрів.

Росія за кількістю інвестиційних продажів випередила Україну на п'ять років, відзначають експерти. Остання велика угода - продаж московського торгівельного центру "Європарк" (власник - група "Даев плаза") фонду "Лігастройпроект" приблизно за $150-170 млн.

У квітні 2006 року акціонери АКБ "Форум" продали бізнес-центр "Леонардо" площею 13 тис. м2 ірландській інвестиційно-будівельній компанії Quinn Group. За оцінками експертів, вартість будівництва бізнес-центру приблизно $60 млн., сума угоди приблизно склала $80-100 млн.

У червні 2006 року турецький девелопер Demir Evrasian Investments уклав угоду з продажу БЦ "Поділ Плаза" класу "А" площею 19 тис. м2. Експерти вважають, що компанія може виручити за офісний центр не менш $50 млн. Стартові інвестиції в "Поділ Плаза" склали $20-25 млн.

У 2004-2005 роках компанія Equity International Properties Ltd. продала свою частку в офісному будинку Horizon Office Towers площею 16, 5 тис. м2, розташованому в м. Києві на вул. Шовковична, 42-44. Передбачувана вартість ТЦ - $45 млн. У квітні 2006 року йорданська Universal Star Co продала ТЦ "Піраміда" (побудований в 2004 році) площею 16,7 тис. м2 на Позняках іноземним інвестиційним компаніям 1849 PLC і Real Estate Advisors. Сума угоди - біля $25 млн., початкові інвестиції в торгівельний об'єкт склали $6,5 млн.

На українському ринку нерухомості час від часу з'являються повідомлення про мільярдні вливання з боку закордонних і вітчизняних інвесторів. Що стосується інвестицій BSG Group в Україну, то на сьогоднішній день це не сама велика сума для українського ринку. $1 млрд. сьогодні - це великий обсяг, здатний кардинально змінити київський ринок, але тільки за умови, що ці засоби будуть інвестовані найближчим часом. Це унікальна можливість формувати і контролювати ринок, якщо вибрати окремий сегмент протягом трьох-п'яти років після будівництва. Якщо розтягувати таку інвестицію на 9-10 років, ефективність буде нижче, але така стратегія однозначно менш ризикована.

У столиці в найближчі 10 років буде користуватися попитом близько 600 тис. м2 торгівельних приміщень, що в грошовому вираженні складе $0,6-1 млрд. Місткість ринку офісних приміщень складе не менш $1 млрд., а в найближчі 5-10 років - $2-3 млрд.

Корпорація Mirax Group (м. Санкт-Петербург, працює з 1994 року, має працівниками близько 2 тис. осіб, у м. Києві працює з 2006 року) також заявила про свій намір інвестувати в Україну більш $1 млрд., вважаючи, що конкуренція - це не що інше, як прогрес галузі. Mirax Group будує в м. Києві офісно-житловий комплекс "Миракс-Плаза Україна" на вул. Глубочицької, 43 і розглядає можливість придбання ділянок для зведення інших об'єктів [60].

Відзначимо, що раніше закордонні інвестори воліли інвестувати тільки в готові торгівельні й офісні комплекси, але оскільки висококласних об'єктів в Україні замало, подібних угод було укладено менш десятка. Що стосується будівництва, то, незважаючи на заяви ряду великих девелоперських структур, реалізувати проекти нерухомості в Україні іноземні інвестори, як і раніше, побоюються. Найчастіше у них виникають проблеми з недостатнім розумінням існуючих на ринку комерційної нерухомості України реалій.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19