Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">У зв'язку з розмитістю критеріїв ринку комерційної нерухомості, необхідно виявити найбільш чіткі і значимі критерії віднесення офісів до того або іншого класу, максимально наближаючи їх до загальноприйнятих.

Питання розробки єдиної класифікації офісних приміщень є дуже актуальним. Така класифікація необхідна, у першу чергу, для потенційних орендарів, оскільки більшість з них воліють не спиратися на класифікацію офісних будинків, а довіряти власним очам, переглядаючи велику кількість пропозицій і складаючи власне уявлення перед ухваленням рішення про оренду. Така ситуація викликана недосконалістю та суперечливістю пропонованих існуючих класифікацій.

За допомогою єдиної класифікації потенційний орендар зможе зорієнтуватися у форматі майбутнього орендованого приміщення, у його ціновому рівні. Крім того, ще під час будівництва, майбутній орендар зможе сам висунути умови щодо планування офісу, вимоги до технічних параметрів орендованого приміщення. Чітка класифікація сприятиме роботі інвестора ще на етапі будівництва, оскільки він зможе запропонувати приміщення майбутнього офісного центру визначеного класу і тим самим реінвестувати певну суму в будівництво.

Слід зазначити, що остаточна класифікація з'явиться лише тоді, коли на ринку існуватимуть однакові вимоги до всіх споруджуваних центрів і досить багато пропозицій (виникне конкуренція).

Класифікація офісної нерухомості була прийнята навесні 2004 року у результаті роботи Комітету з нерухомості Американської торгово-промислової палати. У роботі комітету взяли участь багато девелоперів комерційної нерухомості, інвестори, консультанти й агенти, які є активними операторами ринку м. Києва. Факт затвердження такої класифікації став важливою подією в історії розвитку офісної нерухомості м. Києва, оскільки була зроблена спроба впорядкувати якісну сторону діяльності учасників ринку шляхом установлення загальновизнаних правил.

Але оскільки київський ринок комерційної нерухомості знаходиться на початковій стадії розвитку, прийняту класифікацію потрібно регулярно переглядати, адаптуючи її до сформованою кон'юнктури ринку.

Не слід обмежувати інвесторів/девелоперів у будівлі якісних об'єктів у нецентральних районах, що за технічними характеристиками відповідають класу "А"; доцільно розділяти об'єкти класу "А" з центральним і нецентральним розташуванням. За прийнятою класифікацією офісної нерухомості важливою передумовою класу "А" є розташування об'єкта в CBD (Central Business District, центральний діловий район), у той же час у багатьох європейських країнах якісні офісні будинки у форматі "бізнес-парк", знаходяться саме в нецентральних районах, що має суттєві переваги для орендарів. Виходячи з результатів проведеного аналізу, такий розвиток ринку комерційної нерухомості м. Києва є досить перспективним напрямком.

Необхідність створення стандартних положень роботи на ринку комерційної нерухомості стосується не тільки класифікації офісних приміщень, але і методу підрахунку площ у приміщеннях, які здаються в оренду, і базових стандартних умов оренди. Місцеві девелопери розвивають нові проекти офісної нерухомості шляхом реконструкції існуючих будинків і нового будівництва, але в їх роботі не вистачає об'єднуючої ідеї й організаційної структури. Пов'язано це, у першу чергу, з нерозвиненістю ринку комерційної нерухомості. У м. Києві простежується дефіцит на великі і якісні площі від 30 до 80 м2. Багато нових проектів зможуть істотно скоротити цей дефіцит.

До визначення класу офісних приміщень необхідний загальний підхід. Це не тільки уніфікує вимоги до таких будинків, але полегшить вибір потенційним клієнтам.

На наш погляд, загальна класифікація комерційної нерухомості повинна враховувати наступні характеристики:

- місце розташування;

- метраж;

- стан приміщення (ремонт, охорона, паркування);

- транспортна інфраструктура;

- будівельні технології;

- інженерна оснащеність;

- операційний сервіс.

В світовій практиці прийнято оцінювати якість офісного приміщення за 20-тима критеріями. Наприклад, якщо офісне приміщення відповідає хоча б 16-ти з цих пунктів, його класифікують як офіс класу "А".

У м. Києві спостерігається гострий дефіцит професійних офісних приміщень. У 2006 році було введено в експлуатацію близько 150 тис. м2 таких площ, але, проте, ринок зміг поглинути їх за досить короткий проміжок часу. Найбільшим попитом як серед покупців, так і серед орендарів користуються спеціалізовані офісні приміщення незалежно від місця розташування (центральна частина або окраїни міста). Багато компаній воліють мати офісні приміщення на окраїнах через низькі орендні ставки, а також у випадку, якщо специфіка їх діяльності припускає велику кількість автоперевезень. Ряд компаній орендують нежилий фонд на перших поверхах будинків. Це пов'язано з тим, що орендні ставки таких площ нижче, ніж в офісних центрах.

У 2006 році великим попитом для використання під офіси користувалися квартири на першому поверсі, де є можливість зробити окремий вхід і перевести квартиру в нежилий фонд. Ціни на такі квартири в порівнянні з 2005 роком виросли на 35-50%. У 2007 році такі площі будуть користуватися попитом через величезний дефіцит офісних приміщень. Крім того, високі темпи росту попиту є основою для активного розвитку ринку офісних площ. За прогнозами аналітиків, у 2007 році такий попит частково буде задоволено завдяки реалізації інвестиційних проектів офісного будівництва [51].

Класифікація офісних центрів, яка зараз існує в м. Києві, досить стихійно виникла, та цілком відображає світовий досвід. В світі використовуються категорії "А", "В", "В+". Питання в тому, наскільки характеристики київських бізнес-центрів відповідають світовим стандартам. В київських умовах дотримати букви загальносвітових класифікацій украй складно, але прагнути до цьому потрібно. Істотним є вирішення питання стосовно того, де і ким повинна бути затверджена єдина класифікація офісних приміщень, щоб стати нормативної для всіх операторів ринку офісної нерухомості. Сьогодні в Україні немає єдиної класифікації офісних приміщень. Класи привласнюються самостійно власниками офісних приміщень, не відображають реального стану приміщень і не відповідають прийнятим міжнародним стандартам. Єдину класифікацію офісних приміщень необхідно розробити найближчим часом. Це зробить ринок офісної нерухомості більш прозорим не тільки для інвесторів, але і для кожного конкретного орендаря.

При цьому класифікація повинна базуватися на міжнародній практиці, але враховувати українську дійсність. На наш погляд, класифікація комерційної нерухомості повинна базуватися на наступних характеристиках:

- місце розташування (район і зручність транспортної розв'язки);

- тип і характеристики будинку (новий, реконструйований, знаходиться в процесі реконструкції, тип архітектури й обробки);

- внутрішні планувальні рішення (розміщення колон, вікон, санвузлів, висота стель не менш 2,8 м);

- можливість швидкого перепланування;

- інженерні комунікації (автоматизовані системи кондиціонування і вентиляції, мікроклімат і підтримка постійної температури, опалення, система протипожежної безпеки, сучасні ліфти з джерелами безперебійного живлення);

- інфраструктура (точки харчування, конференц-зали, спортзали, готелі, банківські відділення, банкомати, квиткові каси);

- паркінги з охороною.

Наведені характеристики мають бути базовими для визначення класу офісного приміщення. Виходячи з наведених характеристик, можна визначити наступні основні класи: "А", "В" і "С":

- клас "А": першокласний офісний комплекс у новому будинку (сучасні матеріали, устаткування й обробка); центр міста, достатня кількість якісних паркомісць; енергопостачання від 50 Вт на 1 м2; окремий температурний режим для кожного орендаря, повна заміна повітря кожні 15 хвилин; оптоволоконі цифрові телефонні лінії, ISDN, широко смужний Інтернет; оренда - $45-70 за м2 на місяць;

- клас "В": на відміну від центрів класу "А" може бути розташований у якісно реконструйованої адмінбудівлі, на прилягаючих до центру вулицях; характеристики теплопостачання, вентиляції і каналів зв'язку збігаються; оренда - $40-55 за м2 на місяць;

- клас "С": побудований або відреставрований будинок у прицентральному районі або на окраїні; офісні приміщення в адміністративних, інститутських і виробничих будинках; у таких бізнес-центрах орендарю пропонується мінімум умов; ремонт і реконструкцію наймач проводить сам; оренда - $30 до $45 за м2 на місяць.

Девелопери, забудовники, інвестори мають потребу в класифікації для того, щоб позиціонування їх проектів найбільше точно відповідало уявленням орендарів або майбутніх власників офісних приміщень. Наявність стандартів і чітких критеріїв полегшить взаєморозуміння інвесторів із проектними організаціями.

Привабливість ринку нерухомості створює основу для інвестицій. В залежності від стану ринку комерційної нерухомості і його динамічного розвитку спостерігається поступовий розвиток ринку страхових послуг, пов'язаних зі страхуванням угод іпотечного кредитування, а також істотне збільшення активів страхових компаній за рахунок інвестування в нерухомість.

Динаміка за роками засвідчує все більшу частку інвестицій в нерухомість в портфелі страховиків, що логічно виправдано, оскільки саме цей сегмент ринку має достатній потенціал росту. Так, наприклад, СК "АСКА" за 2006 рік збільшила свої страхові резерви за рахунок інвестицій у нерухомість до 8,03%, у поточному році цей показник близько 9%.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19