Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">З огляду на історично сформовану практику титульного страхування в розвинутих країнах і діюче в Україні нормативно-правове поле, багато страхових компаній сформували свої підходи і принципи взаємодії з учасниками ринку нерухомості. Такі послуги надають СК "Інкомстрах", СК "Інвестсервис", СК "ТАСС", СК "АСКА", СК "Український страховий альянс" та інші.

Слід зазначити, що умови титульного страхування в багатьох операторів ринку ще не остаточно визначені, а витрати позичальника за кредитами з підстрахуванням у результаті перевищують рівень західних фінансових установ. Цікавим прикладом вирішення цієї проблеми є досвід "УкрСиббанку", який здешевів позики для своїх клієнтів, визнавши найбільш істотними ризиками такі, що безпосередньо пов'язані із заставним майном, при цьому визначивши тариф страхування на рівні 0,2%-0,3%.

За останні роки відбулося значне удосконалення нормативно-правового поля, яке регламентує діяльність операторів ринку комерційної нерухомості. Законодавчо прописані механізми іпотечного кредитування, вступив в дію Закон "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю". Таким чином, оператори ринку одержали цивілізований доступ до кредитних засобів, а фінансові установи - можливість зниження процентних ставок за кредитами шляхом часткового розподілення фінансових ризиків на страхові компанії.

Спостерігається створення операторами ринку іпотечних центрів, які кооперують банки, страхові компанії, агенції з нерухомості, самих забудовників і ріелтерів. Безпосередньо фінансові інститути покликані управляти фондами фінансування будівництва й операцій з нерухомістю. Першими в Україні даний вид діяльності освоїли "УкрСиббанк", АКБ "Укрсоцбанк", КБ "Фінанси та кредит". Так, наприклад, у київському іпотечному центрі "УкрСиббанку" спільно працюють агенції з нерухомості "Людмила", "Столична нерухомість", "СІТ" і "Моє місто", страхова компанія "Український страховий альянс", два нотаріуси, юристи, кредитні фахівці банку, а також представники забудовника інвестиційної компанії "Укрсибинвест".

На території іпотечного центру обладнані спеціальні кімнати для укладання угод, сейфові осередки для збереження коштів клієнтів, задіяних в угодах з нерухомістю. Таке комплексне об'єднання учасників дає можливість банку зручно вирішувати поточні питання роботи на ринку нерухомості і досягати високої ефективності угод.

Законодавчими документами визначені основні оператори ринку нерухомості, а необхідні механізми їх взаємодії напрацьовуються практичною діяльністю. Взаємодія учасників ринку визначає підходи до створення найбільш оптимальних схем кредитування, сприяє розвитку ринку капіталу за рахунок додаткових фінансових ресурсів з відповідним розподілом ризиків.

У рамках законів "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю" і "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечними сертифікатами" за допомогою створення іпотечних пулів можливо вибудувати досить розвинений ринок цінних паперів. При цьому можуть бути використані механізми сек'юрітізації (похідних цінних паперів) із залученням до роботи інвестиційних і пенсійних фондів і компаній з управління їх активами. Такий підхід надасть можливість не тільки реанімувати фондовий ринок у частині боргових інструментів, але і створити сприятливі умови для інвестицій у ринок комерційної нерухомості, який, як показало дослідження, динамічно розвивається. Крім того, західний досвід засвідчує надзвичайну популярність таких цінних паперів серед інвесторів.

З огляду на перспективність ринку комерційної нерухомості в Україні, страхові компанії активно беруть участь у цьому процесі, використовуючи ефективні механізми вкладання притягнутих коштів, резервування активів у цінних паперах, якими визначені права на нерухомість. Такі фінансові інструменти досить високоприбуткові і ліквідні.

Висновки

Проведене дослідження показало, що значний вплив на процес прийняття інвестиційних рішень мають умови, у яких вони приймаються. Рішення можуть прийматися в умовах визначеності, ризику чи невизначеності. Ринок комерційної нерухомості є самостійною складовою інвестиційного ринку у зв'язку з його специфікою та суттєвими перспективами розвитку та розширення.

Ризики інвестиційної діяльності на ринку комерційної нерухомості пов'язані з тривалими терміни допроектної підготовки, значної бюрократизацією погоджувальних органів, недоліком досвіду проектувальників, низькою якістю будівельних робіт, з порушенням термінів реалізації проектів.

Кон'юнктура ринку комерційної нерухомості являє собою форму прояву на інвестиційному ринку у цілому чи на окремих його сегментах системи факторів (умов), що визначають співвідношення попиту, пропозиції, цін і рівня конкуренції. Оцінку інвестиційної привабливості ринку комерційної нерухомості рекомендується ґрунтувати на підставі таких вимог:

- глобальний прогноз економічних, соціальних, політичних, технологічних умов;

- аналіз ступеня впливу найважливіших тенденцій та оцінки нестабільності у цьому регіоні;

- аналіз факторів, що визначають попит, і оцінка можливих змін в існуючих тенденціях попиту;

- оцінка можливих змін у тенденціях рентабельності,

В Україні ринок комерційної нерухомості складають професійні та непрофесійні офісні приміщення, бізнес-центри, торгівельна нерухомість, виробничі та складські приміщення, готелі, паркомісця, підземні паркінги тощо.

Перевагою ринку комерційної нерухомості м. Києва є строк окупності об'єкта, який складає 5-8 років, коли у Європі - 20 років. Такий факт дещо приваблює іноземних архітекторів і девелоперів.

Головним фактором впливу на вартість комерційної нерухомості в новобудовах залишається співвідношення попиту та пропозиції. Кон'юнктура ринку така, що ціни на нежилі приміщення в новобудовах мають тенденцію до зростання.

Як показало дослідження, ринок нерухомості завжди і скрізь розвивається за класичною моделлю, а саме: спочатку житловий сегмент, потім офісний сегмент, готелі, склади. Поточна ситуація в Україні характеризується тим, що в перших двох сегментах - житловому й офісному - спостерігаються пропозиції, щодо готелів і складів - вони відсутні. Відповідно, можна припустити найближчим часом бурхливий розвиток цих галузей, особливо складського сегменту, як найбільш дохідного.

Укладачі міжнародних рейтингів офісної нерухомості країн ігнорують Україну. Однак індекс вакантності вільних площ українських офісних центрів - один з найнижчих у Європі - всього 1,5%. Для порівняння, на московському ринку не зайняті близько 5% площ бізнес-центрів. При цьому в західних звітах вказується, що саме в столиці Росії найнижчий рівень вакантності в Східній Європі.

Дисбаланс між попитом та пропозицією особливо характерний для бізнес-центрів класу "А". У цьому сегменті спостерігається збільшення орендних ставок на 25-39% і один з найнижчих показників вакантності вільних площ у Європі. За даними компанії DEOL Partners, незайнята площа офісів класів "А" і "В" зменшилася за 2006 рік з 3% до 1,5%.

В умовах дефіциту орендні ставки на торгівельні площі у 2007 році вже збільшилися на 10-15%. Зараз у столичних ТЦ оренда одного метру квадратного площі коштує $50-80 на місяць. Це приблизно на 60% менше, ніж у Москві, втричі дешевше, ніж у Лондоні, однак удвічі дорожче в порівнянні з Римом, Будапештом або Прагою, де зараз спостерігається перенасичення пропозиції торгівельної нерухомості.

У столиці великий дефіцит якісних офісних приміщень, які, за даними Української торговельної гільдії, складають тільки 10% ринку. Невелику частку займають приміщення класу "В" - 50%, 40% приходяться на переустатковані виробничі й адміністративні приміщення в будинках, побудованих ще в часи СРСР. Результати проведеного аналізу засвідчують значну привабливість ринку офісної нерухомості м. Києва для активної діяльності інвесторів.

Одна з причин дефіциту офісів - неквапливість девелоперів. Останні два роки багато хто з них на квартал і більше затримували введення в експлуатацію побудованих об'єктів, що, тільки за 2006 рік, призвело до 30-50% зростання орендних цін.

На київські ринки виходять нові компанії, розширюються існуючі. Тільки за перше півріччя 2006 року кількість суб'єктів господарювання в м Києві виросло майже на сім тисяч. Попит мінімум удвічі перевищує пропозицію, бізнес-центри остаточно заповнені. У першу чергу користуються попитом приміщення площею 100-300 м2 у бізнес-центрах класу "В" середньої цінової категорії.

Зростання вартості промислової нерухомості викликано трьома основними причинами: загальним підвищенням цін на усі види нерухомості в столиці, стрімким розвитком малого і середнього бізнесу, а також активністю забудовників, які зводять на місці заводів будинки. В результаті, пропозицій на ринку промислової нерухомості сьогодні у м. Києві занадто мало. Ще менше пропозицій, які підходять для організації сучасного виробництва, адже значна частина існуючих промислових приміщень побудована в радянський період, а нові технології вимагають інших площ.

Основні причини сповільнення розвитку комерційної нерухомості в Україні наступні: складність процедур отримання земельних ділянок і одержання необхідних дозволів на будівництво, переоцінка девелоперами власних фінансових можливостей, а також нерегулярне фінансування. З огляду на це, наприклад, введення в експлуатацію багатьох офісних і торгових центрів, заплановане на 2006 рік, перенесене на рік-два. В якості адаптаційних заходів роботи в реаліях українського ринку західні девелопери практикують співпрацю з місцевими компаніями.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19