Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">Невеликі торгівельні площі користуються попитом у всіх районах м. Києва, але переваги віддаються таким, що знаходяться поблизу доріг, або в місцях із активним людським рухом. Відстань від до метро змінює орендну ставку, але, як показало дослідження вибір відповідних об'єктів невеликий, а частіше просто відсутній.

Наступна інвестиційна можливість - покупка нежилого приміщення на етапі будівництва. В такому разі існують дві проблеми: труднощі визначення вигідності розташування (якщо, наприклад, будується новий житловий район) та проблематичність визначення реальних термінів закінчення будівництва, - тому точність розрахунків рентабельності досить низька. Але є альтернативний варіант - житлові квартири - потенційні об'єкти комерційної нерухомості. Причому такий варіант обґрунтовується практичним досвідом деяких операторів ринку комерційної нерухомості.

Можливість стати власником комерційної нерухомості шляхом переведення квартири в нежилий фонд зацікавила інвесторів на найперших етапах розвитку даного ринку в м. Києві. Особливо актуальними дані операції стали в останні роки, внаслідок дефіциту нежилих приміщень. Проте, процес переведення квартири в нежилий фонд не став чіткою і зрозумілою потенційному споживачу послугою на ринку операцій з нерухомістю.

Для того, щоб перетворити колишнє житлове приміщення на комерційне, необхідно здійснити переведення його з однієї категорії в іншу. На ринку житлової нерухомості самий неліквідний товар - квартири на першому поверсі. Вони не користуються попитом, доки не перетворюються в комерційну нерухомість. А вартість продажу або здачі в оренду "переведеної" квартири на першому поверсі, особливо з окремим входом, відразу зростає в півтора-два рази.

Насамперед, варто чітко визначити, чи придатне обране приміщення для комерційного використання, і - для якого саме. Якщо потрібен робочий офіс, де розмістяться дві секретарки і бухгалтер, немає ніякого сенсу вибирати в першій лінії будинків, з вікнами на людну вулицю. Коли ж мова йде про торгівельну точку або клієнтський офіс, то все з точністю до навпаки.

Житло на перших поверхах використовують під магазини (близько 70%), рідше під підприємства сфери послуг (наприклад, салони краси - 15-20%). За оцінками інвесторів, найбільші доходи приносять приміщення під кафе і ресторани в центрі, однак, знайти такі пропозиції вкрай складно через особливі вимоги до енергопостачання. Використання житлових квартир в якості офісних приміщень демонструє меншу прибутковість. Спеціалізація магазинів залежить від місця розташування: у центрі зазвичай створюють дорогі бутіки, магазини одягу; у спальних районах - магазини продуктів і товарів повсякденного попиту.

З огляду на загальне зниження доходів від вкладень у нерухомість, інвестиції в перші поверхи житлових будинків приносять за рік до 25% доходу в залежності від розташування об'єкту і його цільового призначення. Термін окупності площ, які потім виключаються з житлового фонду, у середньому складає 4-5 років, тоді як готове нежиле приміщення окупається за 6-7 років.

Інвестиції у готову комерційну нерухомість складають від $1800 до $5000 за 1 м2. Покупка квартири на першому поверсі, навіть при вигідному місці розташування, обходиться на порядок дешевше - від $1000 за 1 м2. Вартість переведення з житлового фонду складає $5-7 тис. у залежності від складності. Крім того, як правило, потрібен ремонт (зазвичай його роблять одночасно з переведенням), який коштуватиме від $100 за 1 м2. (дорогий бутік у центрі обійдеться дорожче). Проте після закінчення всіх процедур вартість нерухомості зросте на 70-90% [58].

Таким чином, наявні переваги переведення квартири в нежилий фонд. Але така процедура має суттєві складності. У м. Києві вона регламентується розпорядженням Київської міської державної адміністрації "Про затвердження порядку переведення будинків і житлових приміщень у нежилі в м. Києві". Житловим кодексом передбачено дві підстави переведення в нежилий фонд:

- визнання житлового будинку, приміщення непридатним для проживання (ст.7);

- визнання доцільності зміни функціонального призначення житлового будинку, приміщення (ст.8).

Слід зазначити, що, хоча друга підстава є, відповідно до законодавства, виключенням, на практиці в основному використовується саме вона.

В усій процедурі переведення житлового приміщення у нежилий фонд можна виділити кілька етапів:

- одержання розпорядження КДМА про переведення приміщення в нежилий фонд. Для цього власник приміщення звертається з заявою в КДМА із проханням про переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд. До заяви додаються:

- нотаріальні копії документів, які підтверджують право власності на будинок, приміщення (договір купівлі-продажу, посвідчення з оцінкою реєстраційного запису БТІ);

- техпаспорт житлового будинку, приміщення (поповерховий план);

- довідка з ЖЕКу про те, що в будинку, приміщенні ніхто не зареєстрований і не проживає;

- письмова згода власника будинку (ЖЕК, ОСМД) на подальше використання приміщення.

Заява передається на розгляд відповідній районній адміністрації в м. Києві, яка готує лист-згоду з обґрунтуванням доцільності переведення житлового будинку, приміщення в нежилий фонд і подальшого його використання. З Головним управлінням економіки і розвитку міста (ГУЕРМ) укладається угода на сплату пайового внеску на розвиток соціальної інфраструктури міста. Головним управлінням житлового господарства (ГУЖГ) розглядаються подані документи, і готується проект-розпорядження КДМА про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд.

Даний проект узгоджується з першим заступником глави КДМА, заступником глави, якому безпосередньо підлегла ГУЖГ, начальником ГУЕРГ, главою РДА, юридичною службою, керівником апарата. Підсумком є розпорядження про переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд (але це тільки початок процедури).

У новому нежилому приміщенні зобов'язують провести перепланування відповідно до запланованого функціонального призначення приміщення і вимог контролюючих органів, а також облаштувати окремий вхід. Для цього необхідно, щоб ліцензована проектна організація виготовила ТВК (технічний висновок комісії) і проект. Укладається угода на ведення авторського нагляду за перебудовою і переустаткуванням приміщення.

Отриманий проект узгоджується в наступних інстанціях: СЕС, СДПЧ (пожежники), Держархбудконтроль, Главапу, Кіївгаз, Київенерго, Київводоканал тощо (список довгий і змінюється в залежності від особливостей перепланування). Проблема ще й у тому, що кожну інстанцію приходиться відвідувати далеко не один-два рази.

При облаштуванні окремого входу необхідно також виготовити і погодити новий паспорт фасаду.

Підготовлений і погоджений проект виноситься на розгляд Міжвідомчої комісії при РДА (МВК). Тут, як показує практика, звичайно просять внести визначені доповнення в проект, які потім знов слід погодити та затвердити і ще раз винести на комісію. В разі остаточного затвердження проекту отримується лист-дозвіл на початок робіт, після закінчення яких, необхідно здійснити введення в експлуатацію готового об'єкту.

Вищерозглянуті інстанції повинні підтвердити, що все побудовано відповідно до затвердженого проекту, установлених норм і правил. Результатом є отримання акту введення в експлуатацію, виданого МВК і додатково затвердженого Гаскомом. На підставі акту РДА видає розпорядження про введення завершеного об'єкту в експлуатацію. Останній шаг - оформлення свідоцтва про право власності на нежиле приміщення.

Зазначимо, що процес переведення житлового будинку, приміщення у нежилий фонд займає близько 9-12 місяців (в разі відсутності перешкод), не гарантує бажаний результат і потребує значних коштів. Тому доцільно звертатися до професіональних послуг цього напрямку.

У м. Києві існує ряд консалтингових компаній, що пропонують на ринку комплексну послугу, яка дозволяє клієнту одержати у визначений угодою термін повноцінне нежиле приміщення, придатне для комерційного використання. Комплексність послуги включає як попередню роботу з переведення будинку, приміщення в нежилий фонд (консультації з питань доцільності переведення будинку, приміщення в нежилий фонд; кваліфікована оцінка можливості будівництва ізольованого входу; при необхідності пошук квартири, придатної для переведення і юридичний супровід її покупки), так і основні роботи:

- одержання розпорядження КДМА про переведення у нежилий фонд;

- виготовлення й узгодження проекту перепланування приміщення в цілому;

- одержання дозволу на будівництво;

- забезпечення приймання приміщення в експлуатацію;

- реєстрація права власності на приміщення.

Ціна такої комплексної послуги залежить від складності переведення і характеристик об'єкту. Як правило, весь комплекс робіт обходиться близько $10-12 тис. Але переваги в тому, що співробітники даних компаній мають великий досвід роботи з вищевказаними операціями, а також чітко налагоджені зв'язки з міськими структурами, відповідальними за переведення у нежилий фонд та інші формальності. Це, по-перше, дозволить значно скоротити терміни досягнення результату, а, відповідно, прискорити окупність інвестицій (професіонали гарантують термін у 3-4 місяця); по-друге, гарантує позитивний результат вирішення питання. Отже, ризики значно зменшуються.

Таким чином, обґрунтовано доцільність переведення деяких об'єктів житлової нерухомості у нежилий фонд. На наш погляд, до таких об'єктів слід віднести:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19