Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">До кінця 2007 року очікується поява нових напівпрофесійних і професійних складських приміщень загальною площею 260 тис. м2, що збільшить ємність цього сегменту нерухомості більш ніж у три рази (з 100 тис. м2 на початок року до 360 тис. м2 на кінець 2007 року).

Крім розбудови логістичних комплексів компаніями Schenker, Raben, XXI століття, HCM Group і Roshen (більш 100 тис. м2), намір побудувати професійні склади виявили такі компанії, як Redondo, Лайбрехт енд Вуд, Юнайтед Девелоперс-Польша, ICT, Kuehne&Nagel, Rewico, Rapid, Глобал Сіті, FM Logistics, Revial Express, Danzas, Ост-Вест-Експрес, Українські Вантажні Кур'єри, Комора-С.

Зокрема, Redondo планує в 2007 році завершити зведення складського центра з офісними приміщеннями класу "А" загальною площею 3380 м2 поблизу Окружної дороги (район Петропавловської Борщагівки), який обійдеться інвестору в $1,85 млн. До EUR20 млн. готові інвестувати в будівництво складської й офісної нерухомості в українській столиці бельгійська Лайбрехт енд Вуд і Юнайтед Девелоперс-Польша, які планують звести великий центр логістики поблизу однієї з головних магістралей міста і займаються пошуком для цих цілей ділянки площею 30 га [55].

Активна експансія на ринок столичних логістичних центрів з боку іноземних інвесторів продовжуватиметься. Найбільший приток інвестицій у цей сектор очікується з таких країн, як Росія, США, Німеччина, Великобританія.

Експерти відзначають, що навіть збільшення площ якісних складів у три рази не наситить м. Київ, і відносний баланс попиту та пропозиції столиця може очікувати не раніше 2008 року, причому за умови виведення на ринок близько 500 тис. м2. До цього часу очікується припинення тенденції перепрофілювання складських приміщень під офісні і торгові центри, що також полегшить ситуацію на ринку складської нерухомості.

Станом на 01.01.2007 року окупити складські проекти можна за 5-6 років, проти 10-12 років на 01.01.2006 року. Якщо у сегментах торгівельної й офісної нерухомості через 2-3 роки прогнозується перенасичення ринку, у сегменті сучасних складів попит, як і раніше, буде перевищувати пропозицію. При цьому вартість будівництва 1 м2 складського об'єкту класу "А" обходиться сьогодні в EUR350-400 (без ціни землі), а торгових центрів - у EUR500-600.

На найближчі 10 років м. Києву необхідно близько 1,5-2 млн. м2 якісних складських приміщень. Зростаюча потреба столиці в професійних складах викликана тим, що раніше логістичними послугами користувалися переважно великі західні імпортери, а сьогодні цей сегмент привертає увагу українських імпортерів, національних виробників з інших регіонів країни, які формують запаси в м. Києві [51].

Найбільш привабливим місцем розміщення складських приміщень залишається 30-кілометрова зона навколо міста, поблизу великих трас: Одеської, Вишгородської, Столичного шосе, Окружної дороги.

Для будівництва необхідної кількості логістичних комплексів необхідно близько 400 га землі. Стримати розвиток ринку може продовження мораторію на продаж в Україні сільськогосподарських угодій, оскільки 90% земель, які підходять для будівництва таких об'єктів, мають сільськогосподарське призначення.

Оскільки земля є основним ресурсом девелопменту, ситуація на ринку комерційної нерухомості тісно пов'язана з тенденціями на ринку землі. Даний ринок є надзвичайно герметичним, це створює природні перешкоди для насичення його новою пропозицією. Продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення істотно обмежить легальний ринок землі за межами населених пунктів, тим самим унеможливить розвиток великої кількості проектів складських комплексів.

3. Обґрунтування пропозицій щодо підвищення ефективності діяльності інвесторів на ринку комерційної нерухомості м. Києва

3.1 Обґрунтування доцільності альтернативних варіантів інвестицій у комерційну нерухомість

За результатами проведеного дослідження виокремлюються два основних типи потенційних інвесторів: зацікавлені у придбанні високоякісних будинків інвестиційного рівня і такі, які мають намір зайнятися будівництвом.

Першу групу представляють іноземні інвестори, до другої категорії відноситься ряд локальних вітчизняних і іноземних компаній. Великі інвестиційні групи в основному належать Ізраїлю, США, Великобританії, Австрії, Росії. Вітчизняні інвестори більш схильні до укладання угод з придбання і реконструкції недіючих промислових або адміністративних будинків.

У 2006 році оператори ринку комерційної нерухомості оголосили про намір сформувати фонди для інвестування засобів у нерухомість. Прикладом такої тенденції, є проект зі створення інвестиційного фонду, орієнтованого на реалізацію девелоперських проектів в Україні. Фонд має намір мобілізувати до $100 млн., щоб скористатися інвестиційними можливостями українського ринку комерційної нерухомості.

Слід зазначити, що активізація діяльності таких фондів і інвестиційних компаній підвищить конкуренцію за якісний продукт на ринку. Навіть при наявності достатніх капітальних ресурсів нестача будинків інвестиційного рівня і відсутність високоякісних девелоперських можливостей перешкоджають здійсненню інвестиційних угод.

Дослідження показало одночасний підвищений попит і мляві темпи забудови міста комерційною нерухомістю. До основних перешкод слід віднести: нестачу земельних ділянок для будівництва комерційної нерухомості "з нуля"; ускладнення з придбанням існуючих споруджень для ведення будівництва на їх основі, особливо в центрі міста; юридичні формальності, пов'язані з реєстрацією права власності; складний процес одержання дозволів і узгоджень; відсутність необхідного фінансування.

Разом із тим, висока, в порівнянні з ринками Центральної і Західної Європи, прибутковість є одним з головних факторів інвестиційної привабливості київського ринку комерційної нерухомості для іноземних інвесторів.

Незважаючи на те, що з боку іноземних інвесторів помітна значна зацікавленість у придбанні прибуткових активів, розрив між ціновими чеканнями покупців і продавців все ж таки домінує. Власники офісних будинків класу "А" у м. Києві виставляють свої активи на продаж за цінами, які відображають початковий рівень прибутковості в розмірі 10-12%, тоді як інвестори розраховують на 11-14%. Через таку ситуацію деякі інвестори можуть брати на себе додаткові ризики щодо менш якісних об'єктів або проектів забудови, але здатних приносити більш високий доход.

Фінансування проектів будівництва нерухомості у м. Києві може бути проблематичним, оскільки банківський сектор, як і раніше, залишається недостатньо розвинутим. Українські банки не мають достатньої кількості коштів для обслуговування інвестиційних проектів, а закордонні банки виявляють обережність у наданні послуг на ринку комерційної нерухомості України. Крім того, у цих банків існує кредитний ліміт на одного позичальника, який не дозволяє надавати кредити на суму, що перевищує 25% від зареєстрованого статутного фонду банку. Фінансування через головний офіс, який знаходиться за межами України, дозволяє збільшити суму, але, як правило, вимагає проведення повної юридичної експертизи й одержання погоджень, що може зайняти від одного до трьох місяців.

Існуюча тенденція щодо придбання закордонними банками українських банків з великою мережею філій може поліпшити ситуацію в області позикового фінансування будівництва комерційної нерухомості. Наявність якісних об'єктів комерційної нерухомості, які можуть бути використані як додаткове заставне забезпечення, послужний список позичальників і право власності на землю є суттєвими критеріями для банків при розгляді питання про надання фінансування проектів будівництва комерційної нерухомості.

Як показало дослідження, на ринку приміщень, придатних для комерційного використання спостерігається дефіцит ліквідної пропозиції при постійно зростаючому попиті. Така тенденція простежується як на ринку оренди, так і на ринку купівлі-продажу. Незбалансованість попиту та пропозиції призводить до постійного і стійкого зростання цін і орендних ставок. Дефіцит нежилих приміщень у м. Києві призводить до того, що ставки оренди є найвищими у Європі, і часом досягають $1 тис. за м2 на рік.

Визначимо, що потрібно враховувати при покупці об'єкту комерційної нерухомості з метою подальшої вигідної здачі в оренду. Насамперед, загальні тенденції на ринку комерційної нерухомості, особливості діяльності в цьому напрямку органів державної влади і попит конкретних орендарів у даному сегменті ринку. У 2007 році найбільш рентабельними є офісна і торгівельна нерухомість, менш рентабельна - промислова і складська нерухомість.

Для ефективного інвестування в комерційну нерухомість необхідно враховувати її здатність задовольнити вимоги майбутніх орендарів конкретного напрямку бізнесу. Ступінь такої здатності відповідно позначиться на рівні доходності. Отже, відсутність елементу стратегічності у виборі об'єкту інвестування пов'язана з ризиками не отримати очікуваних прибутків.

Запропонуємо для вітчизняних інвесторів конкретні варіанти інвестицій у комерційну нерухомість м. Києва, обсягом менш $100 тис.

Однією з наявних можливостей ринку комерційної нерухомості є покупка у власність невеликого нежилого приміщення під магазин або офіс. В процесі покупки необхідно точно прогнозувати, якого орендаря в майбутньому даний об'єкт зацікавить. Наприклад, під офіс в оренду, здебільше, потрібні приміщення в межах центральних районів міста, поруч з метро (не більш 10 хвилин пішки); у місцях, які легко знайти; з вікнами, телефонними лініями й Інтернетом; приміщення, які не потребуючого значного ремонту, а в разі розташування в житловому будинку - мають окремий вхід.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19