Інвестиційна привабливість ринку (на прикладі ринку комерційної нерухомості м. Києва)

p align="left">- квартири в будь-якому районі міста, розташовані на перших поверхах поблизу станцій метро, з вікнами на вулицю;

- квартири в центрі на перших поверхах і вище, включаючи квартири з вікнами у двір;

- квартири на першому поверсі і вище, у будинках, розташованих на великих магістралях.

Переведення у нежилий фонд вигідно інвесторам з наступних причин:

- квартири на перших поверхах користуються відносно низьким попитом у покупців житлової нерухомості;

- вартість квадратного метра приміщення, придатного під комерційне використання, значно вище вартості аналогічного за параметрами житлового приміщення;

- в умовах дефіциту приміщень, об'єкти комерційної нерухомості знаходять свого покупця за найвищими цінами.

Таким чином, переведення у нежилий фонд житлових приміщень є одним з видів високорентабельних інвестицій з найменшими ризиками. Крім того, іноді, такі дії є єдиною альтернативою придбання комерційної нерухомості з вигідним місцем розташування.

Розглянемо особливості інвестицій у промислову нерухомість.

Як показало дослідження об'єкти промислової нерухомості м. Києва задіяні у процесі перепрофілювання. Промисловий об'єкт приречений на перепрофілювання, якщо він розташований у людному місці, біля метро або транспортної розв'язки. Така ситуація пов'язана із зацікавленістю в цьому влади; із високою вартістю землі і трудових ресурсів у столиці, що робить організацію виробництва в пригороді більш рентабельною; із тим, що розвиток промисловості веде до укрупнення виробничих площ, і, як наслідок, їхнє будівництво вимагає великих вільних земельних ділянок.

Промислові комплекси, які знаходяться у межах міста, доцільно перепрофілювати в комерційну нерухомість інших напрямків. Найбільш перспективним є створення на їх базі торгівельної, офісної або офісно-складської нерухомості.

Зношені промзони м. Києва доцільно перепрофілювати у офісні, житлові і торгово-розважальні центри. В якості об'єктів такого перепрофілювання можна розглядати чотири столичних заводи - "Більшовик", "Радар", "Арсенал" і "Київхімволокно", виробничі потужності яких планується перенести за межі міста.

Розміщення промислових комплексів за межами міста однозначно вигідніше для інвесторів, хоча б тому, що вартість землі, а також зближення сировинних і людських ресурсів сприяють ефективності інвестування. Повний виробничий цикл підприємства з погляду фінансів забезпечує інвестору більш вигідні позиції, ніж створення окремих виробничих ділянок.

Сучасні технології вимагають нових проектних рішень будинків і споруджень промислового об'єкту, що складно реалізувати у рамках старих будинків і інженерної інфраструктури об'єкту. Тому доцільно вивести великі промислові підприємства м. Києва на нові території. Але слід враховувати, що всі витрати щодо виносу промзон належатимуть інвестору, зацікавленому у придбанні землі в межах міста.

Таким чином, будівництво промислових комплексів на окраїні м. Києва та за його межами вигідно для інвесторів з наступних причин:

1) винос промзон передбачений міською владою;

2) винос виробництва в пригород дає можливість інвестору одержати землю в столиці, побудувати там комерційну нерухомість та одержати значні прибутки.

До того ж, м. Київ є величезним ринком збуту, що також суттєво для розвитку промисловості.

Будівництво промислових комплексів на окраїнах столиці надає інвесторам переваги в транспортному питанні, в розміщенні паркінгу. Разом з тим, інвестори одержують земельний резерв для подальшого розвитку підприємства, чого не можна сказати про центр міста.

Одним з аспектів успішної реалізації проектів промислової і складської нерухомості є раціональна організація технологічного процесу, застосування сучасних матеріалів і технологій будівництва. Висока ціна фінансових ресурсів схиляє інвесторів до використання технологій швидкого будівництва, оскільки скорочення термінів будівництва дозволяє значно знизити витрати на погашення кредиту.

Рентабельність будівництва промислових і логістичних комплексів на окраїні міста залежить від конкретного бізнесу. Тому обов'язковою є наявність бізнес-плану з чітким описом найбільш важливих факторів розміщення виробництва і розрахунком економічної доцільності такого розміщення.

Зазначимо, що відсутність необхідної інфраструктури в області і на окраїнах столиці загрожує інвесторам додатковими фінансовими витратами, а отже, збільшенням термінів окупності об'єктів.

Проведене дослідження засвідчило факт появи в Україні національно орієнтованих інвестицій в сфері промислової і логістичної нерухомості. Більшість девелопореських і інвестиційоно-будівельних структур вважають обов'язковим включення в поле своїх інтересів сектору промислово-складської нерухомості. Формування попиту на об'єкти цього сегменту нерухомості оцінюється у такий спосіб: до 2008 року наявна відсутність пропозиції в межах міста і перевищення попиту над пропозицією в 30-кілометровій зоні Києва. Формування пропозиції до 2008 року визначається перевагою перепрофілювання промислових і складських площ, протягом 2008-2015 років очікується будівельний бум нових об'єктів [53].

У 2007 році м. Київ у цьому сегменті займає 30% українського ринку. Однак його частка буде трохи знижуватися через високі ціни землі і робочої сили. У цілому ж, можна прогнозувати активний розвиток сегменту промислового і складського будівництва.

Частка іноземних інвестицій у промислову нерухомість м. Києва невисока. Основною причиною є невисокий рейтинг країни в цілому, що означає високі ризики, пов'язані з довгостроковим інвестуванням. Проте, експерти відзначають позитивні зрушення в цьому секторі. Сьогодні західні інвестори оцінюють ринок м. Києва й України в цілому як один з найбільш перспективних ринків комерційної нерухомості Східної Європи.

3.2 Пропозиції щодо класифікаційних критеріїв комерційної нерухомості

Як показало дослідження, комерційна нерухомість складає другий за ємністю, після житлового фонду, сегмент ринку нерухомості. На відміну від європейських ринків, в Україні цей сегмент ринку нерухомості почав активно розвиватися лише в останнє десятиліття. Помітний попит з'явився наприкінці 1998 року і продовжує щорічно рости. Тому, на думку аналітиків, виникає необхідність введення єдиних критеріїв класифікації комерційної нерухомості.

Основна маса офісних площ дотепер складається з приміщень іншого профілю, адаптованих під офісні функції. Умовно виділяють чотири основних класи офісів: "A", "B", "C" і "D". Приміщення перших двох класів, у цілому, відповідають західним стандартам бізнес-центрів, клас "С" є проміжним, а клас "D" являє собою так званий "російський стандарт".

Комітет з питань нерухомості Американської торговельної палати (АТП) в Україні і Форум нерухомості Києва завершили розробку стандартної класифікації офісних приміщень, покликаної допомогти інвесторам, орендодавцям, орендарям і іншим зацікавленим особам в оцінці і порівнянні якості офісних приміщень на вітчизняному ринку комерційної нерухомості.

Дана класифікація розроблена з урахуванням специфіки винятково київського ринку і може не підходити для оцінки ринків регіонів України й інших країн. Поява подібної класифікації важлива для західних інвесторів, які активно досліджують цей ринок.

За інформацією АТП, класифікація рекомендована для добровільного застосування учасниками ринку і передбачає щорічний перегляд. Оператор ринку нерухомості може посилатися на те, що оцінка приміщення або будинку проведена відповідно до класифікації, розробленої АТП в Україні і Форумом нерухомості м. Києва, тільки в тому випадку, якщо приміщення відповідає критеріям, наведеним у стандартній класифікації. Проте, питання класифікації офісних центрів поки залишається відкритим.

Офісну нерухомість необхідно структурувати. Класифікація офісних будинків покликана вирішити два завдання: по-перше, вона повинна сформувати актуальні границі ринку і запропонувати інструменти його аналізу; по-друге, класифікація офісних будинків повинна бути зручна потенційним орендарям, відповідати тенденціям ринку.

З погляду формування інструментарію аналізу ринку, в більшості класифікацій перелічується ряд параметрів офісного будинку для визначення класу об'єкта. При цьому суттєвим є не тільки сам офісний будинок, але і комплекс, і якість послуг, наданих орендарям.

Для спрощення роботи на ринку комерційної нерухомості офіси необхідно структурувати, тобто виділяти ті або інші однорідні групи. Для цього вся сукупність офісів повинна бути розділена на групи за якістю, розміром, місцем розташування та іншими типологічними ознаками.

Обґрунтуємо, чому загальноприйнята класифікація офісних приміщень не цілком прийнятна. Прийнята на Заході класифікація офісів описує лише офісні приміщення так званого "міжнародного стандарту" (класи "А", "В" і "С"). Одночасно, більш 80% офісних площ м. Києва, які відносяться до приміщень "вітчизняного стандарту", залишаються не охопленими цією класифікацією. Тому завдання полягає в розробці єдиної класифікації для всього спектру офісів за характеристиками якості.

У західній класифікації офісів одним з найважливіших критеріїв віднесення об'єкту до того або іншого класу є його місце розташування (наприклад, офіс класу "А" на Лівому березі може бути віднесений тільки до класу "В" або "С"). Сучасні офісні будинки можуть бути побудовані далеко від центру, тому доцільно враховувати вплив місця розташування на ставки за оренду і ціни таких офісів.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19