Реферат: Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики
149
Таблица 3.7
Техника остатка для собственности в целом
| Показатель | Сумма, долл. | Фактор | Текущая стоимость, долл. |
| Поток доходов | 65000 | 8,3045 | 539792 |
| Реверсия | 50000 | 0,00346 | +173 |
| Общая текущая стоимость 539965 | |||
| Округлено до 540000 | |||
Норму прямолинейного возмещения капитала следует использовать для оценки дохода от зданий в тех случаях, когда предполагается, что последний будет систематически снижаться. Однако при этом необходимо разделять доход, относимый к земле, и доход, относимый к зданиям, с тем, чтобы именно поток доходов от зданий учесть как убывающий; стоимость земли и доход от нее считаются неизменными (табл. 3.8).
Таблица 3.8
Остаточная стоимость для собственности в целом при расчете возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу, долл.
| Чистый операционный доход | 65000 | ||
| Доход от земли (50000 долл. о 0,12) | -6000 | ||
| Доход от зданий | 59000 | ||
| Капитализация дохода: | 16666,67 | ||
| Факторы кап | итализашш | ||
| Доход от земли | 6000 | 8,3045* | 49827 |
| Доход от зданий | 59000 | 7,1428** | 421429 |
| Реверсия: стоимость земли | 50000 | 0,00346*** | 173 |
| Общая стоимость собственности | 471429 | ||
* Аннуитет за 50 лет при ставке 12%.
** 1 + (0,12+0,02) = 7,1428 (прямолинейный фактор за 50 лет при ставке
12%).
*** Фактор реверсии за 50 лет при ставке 12%.
150
Техника остатка для собственности в целом может использоваться в тех случаях, когда перепродажа происходит до истечения срока экономически полезной жизни. Предполагаемая цена перепродажи может быть ценой опциона на покупку для арендатора — держателя текущей аренды или стоимостью остаточного потока доходов, который, как ожидается, будет приносить объект после перепродажи.
Пример. Предположим, что уже рассмотренный объект с 50-летним сроком полезной жизни будет перепродан через 10 лет. Реверсия при перепродаже рассчитывается исходя из того, что на протяжении оставшихся 40 лет объект будет приносить ежегодный чистый операционный доход в 65000 долл., затем земля будет продана за 50000 долл. Предполагаемая цена перепродажи через 10 лет составит 536382 долл. (табл. 3.9).
Таблица 3.9
Цена перепродажи до окончания срока экономически полезной жизни
| Показатель | Фактор за 40 лет | Стоимость при перепродаже, долл. | |
| Ежегодный поток доходов | 65000 | 8,2438* | 535845 |
| Реверсия | 50000 | 0,01074** | +537 |
| Цена перепродажи через 10 лет 536382 | |||
* Фактор аннуитета при ставке 12% за 40 лет.
** Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12% за 40 лет.
Таким образом, остаточная стоимость собственности в целом будет оценена в 536382 долл., — эта сумма должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимость остатка плюс текущая стоимость всего чистого операционного дохода, полученного за 10 лет владения объектом, рассчитана в табл. 3.10.
151
Таблица 3.10
Техника остатка для собственности в целом при ее перепродаже до окончания срока экономически полезной жизни
| Показатель |
Доход, ДОЛЛ. |
Фактор | Текущая стоимость, долл. |
| Ежегодный поток доходов | 65000 | 5,6502* | 367265 |
| Реверсия | 536382 | 0,32197** | +172700 |
| Общая текущая стоимость через 10 лет | 539965 | ||
|
* Фактор аннуитета за 10 лет при ставке 12%. ** Лятггпп прпрппга чя 1 fl ттрт гти г.тяптгр 1 7% |
|||
Опцион на покупку.
Пример. Предположим, что оцениваемая собственность сдана на условиях чистой аренды за 65000 долл., уплачиваемых в конце каждого года в течение 25 лет. Арендатор покупает опцион на покупку объекта по истечении 25 лет за 500000 долл. Расчет текущей стоимости по ставке процента или дисконта 12% с использованием техники остатка для собственности в целом показан в табл. 3.11. Если через 25 лет арендатор освободит объект и не использует опцион на покупку, то текущая стоимость собственности лишь незначительно будет отличаться от стоимости объекта в случае использования опциона. Будучи дисконтированной за 25 лет, сегодняшняя стоимость реверсии составит менее 6% (0,05882) от цены перепродажи при ставке процента (дисконта) 12%.
Техника остатка для собственности в целом показана на рис. 3.2.
Таблица 3.11
Поток доходов и цена перепродажи при использовании опциона на покупку
| Источник дохода | Сумма, долл. | Фактор | Текущая стоимость, долл. |
| Чистая ежегодная рента | 65000 | 7,8431* | 509804 |
| Перепродажа | 50000 | 0,0588** | +29411 |
| Общая текущая стоимость | 539215 |
* Фактор аннуитета за 25 лет при ставке 12%. ** Фактор реверсии за 25 лет при ставке 12%.
|
|
152
Время
Рис. 3.2. Техника остатка для собственности в целом — допущение об измененном уровне дохода
Механическое применение различных техник остатка к одним и тем же предполагаемым потокам доходов может привести к разным результатам, что обусловлено различиями в допущениях и оценках, касающихся нынешней стоимости зданий или земли. Поэтому не следует беспокоиться по поводу конкретных математических расчетов, разумеется, исключая те случаи, когда полученные результаты значительно отличаются.
При описании каждого из трех видов техники остатка применялись два различных допущения в том, что касается возврата инвестиций. В первом случае возмещение капитала происходило в условиях получения равновеликих доходов; в другом — прогнозировалось снижение доходов от зданий. Итоговые (неокругленные) результаты по всем трем видам техники показаны в табл. 3.12.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
