Реферат: Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики
Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.
Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. -№3. - С. 16 - 20). Суть их заключается в следующем.
Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности, на
92
ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в процессе разработки функционального зонирования территории как раздела генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки. Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная. Необходимо создать конструктивную градостроительную теорию стоимости городских земель и сформировать на ее основе кадастровую оценку земель для фискальных целей.
В основе этого подхода лежат следующие посылки:
1.
Стоимость городских земель является
отражением процессов
жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического
потенциала и
внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо
математическое моделирование
функционально-планировочной структуры
города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может
быть реализовано на формульном
уровне, отчасти - на алгоритмическом.
2.
Работы по кадастровой оценке земель и функциональному
зонированию
территории должны проводиться на единой методической и инструментальной
основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического
процесса.
3.
Основой формирования кадастровой оценки земель и
функционального
зонирования территории является комплексная градостроительная
оценка
территории.
Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ставятся: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики.
93
Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования. Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая в направлении генерализации преобразуется в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков.
Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально-экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально-экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по функциям характер.
Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям.
94
1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:
-
локализационные факторы, связанные с удорожанием
строительства в
зависимости от физико-географических и
инженерно-геологических
характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность
грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления,
наличие
подработанных территорий и др.;
-
экологические факторы, связанные с ущербами
реципиентам в
зависимости от загрязненности атмосферы окружающей среды,
шума,
магнитных излучений, загрязненности почв. Эти ущербы
должны быть
выражены непосредственно в стоимостной форме и сопоставлены
со
стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня
загрязнений;
-
факторы отчуждения из-под существующего использования,
такие как
оценка
затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,
занимающих ценные городские
территории, а также оценка затрат на
проведение мероприятий по
реконструкции территорий;
-
коммуникационные факторы, представляющие собой оценку
затрат
людьми времени на передвижения в городе, затрат на
пассажире- и
грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в
городе: к
месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг.
Это требует специального, тщательного
моделирования условий транспортных
сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и
сети
метрополитена) и характеристик
коммуникационных связей между всеми
городскими функциями, включая
точечные функциональные объекты, такие
как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые
центры и т.д.;
-
инфраструктурные
факторы, связанные проблемно-ориентированным
учетом предшествующих вложений в
общегородскую транспортную и
инженерную инфраструктуры;
-
95
- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.
2. Непосредственно
стоимостная форма учета факторов. Пофакторная
оценка должна осуществляться не в
баллах, а непосредственно в стоимостной
форме, позволяющей свести к минимуму
роль экспертных оценок и тем самым
в максимальной степени
объективизировать сводную оценку земли. Сведения
пофакторных балльных оценок в единую
оценку с помощью взвешивающих
коэффициентов следует по возможности
избегать.
3.
Модельная и алгоритмическая
реализуемость. Реализация
перечисленных требований к ПМО возможна только в рамках корректного
математического моделирования и построения вычислительных процедур,
осуществимых на реальной доступной вычислительной: технике за приемлемое
время и без чрезмерных требований к машинной памяти.
4.
Возможность информационного
обеспечения. Программно-
методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских
земель, должно быть также реализуемым с точки зрения
возможности
информационного обеспечения в сегодняшних условиях, с учетом реально
существующих и готовых к сотрудничеству организаций - источников данных,
взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные
для разработки системы.
Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.
5. Наличие
необходимого задела или опорной разработки. Потребность
неотложного решения проблемы и
жесткие сроки разработки земельных
кадастров городов не позволяют
рассчитывать на разработку ПМО с нуля.
Степень готовности имеющихся
разработок является важным критерием при
отборе их для использования в качестве
базового ПМО кадастровой оценки
земель. Наилучшая ситуация - наличие
готовой разработки, удовлетворяющей
96
все требования и нуждающейся лишь в адаптации к задачам кадастровой оценки и частичного развития.
6. Взаимодействие с градостроительными задачами. Все перечисленные выше требования в равной мере относятся к градостроительным задачам комплексной оценки и функционального зонирования территории, решаемым при разработке генеральных планов городов. По существу, речь идет о, программно-методическом обеспечении, включающем комплекс взаимосвязанных расчетов градостроительной и • кадастровой оценки и функционального зонирования территории. Требование тесного взаимодействия земельного кадастра с градостроительным кадастром содержится в нормативных документах.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13