Реферат: Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики
Таблица 2.3
Коэффициенты, применяемые к общей стоимости
| Коэффи циент | Описание | Стоимость | |
| К | Невозможность использования или использование по ' назначению | 0,80 | |
| Л | Внутренние помещения (не выходящие на внутренний дворик) | 0,75 | |
| м | Особая значимость. Исторически-художественные здания. Предусмотрены три уровня охраны: общая структуры внешних элементов | 0,70 0,80 0,90 | |
| н | Особое положение, обусловленное внешними факторами (прокладка дорог, разбивка кладбища и т.д.) | 0,80 | |
| 0 | Экономическая надбавка Скидка | Между 1,00 и 1 Между 0,50 и 1 | ,80 ,00 |
Представление о процессе в целом может дать рис.. 2.1.
108
Как уже было сказано, рассчитанные стоимости должны подчиняться условиям, установленным Законом, и не превышать рыночную стоимость. В настоящее время, при городской оценке, весь процесс построен на рыночных стоимостях, тем не менее, лишь на последней фазе индивидуальной оценки каждой собственности используется коэффициент ссылки на рынок, целью применения которого является обеспечение того, чтобы присвоенная стоимость не превышала рыночной. Данный коэффициент определяется Министерством финансов (он был утвержден в 1993г. и составляет 0,5).
В качестве примера можно рассмотреть оценку городской недвижимости, в частности - земельный участок.
Парцелла
Земельный участок расположен на улице, для которой урбанистическими нормами предусмотрен минимальный фасад в 4,50 м, глубина застройки 12 м, количество этажей - 3 (нижний этаж используется в коммерческих целях, два жилых этажа).
В муниципальном Техническом документе базовых стоимостей земли и строений отражена базовая стоимость строения, равная 55000 Пес./м2 и стоимость влияния земли на улице, где расположена парцелла, - 16000 Пес./м2.
Для определения кадастровой стоимости участка рассматриваются две субпарцеллы: одна для застраиваемой площади (96 м) и вторая для
109
незастраиваемой (64 м2). Для получения стоимости последней применяется поправочный коэффициент стоимости земли на избыточную глубину парцеллы (1/п+1) = 0,25.
Кадастровая стоимость:
а) застраиваемая субпарцелла:
16000Пес./м2п 3 этажа п 96
м2 = 4608000 Пес.
б) незастраиваемая субпарцелла:
16000 Пес./м2 п 3 этажа а 0,25 п 64 м2 = 768000 Пес. Всего: 4608000 Пес. + 768000 Пес. = 5376000 Пес. Данная стоимость умножается на коэффициент соотношения с рынком - 0,5:
Кадастровая стоимость: 5376000 Пес. а 0,5 = 2688000.
Таким образом, суть зарубежной политики регулирования использования городских земель для проектирования и строительства объектов заключается не только в правильной постановке целей, но и в выборе адекватных средств (методов, форм, инструментов) эффективного их достижения. В общей совокупности средств земельно-градостроительной политики условно выделяют пять основных групп соответствующих инструментов: планирования; налогообложения; рыночные (или инструменты купли-продажи земли); финансовой поддержки; административные (только те, что имеют прямое отношение к проблеме земельного регулирования).
Надо иметь в виду (см.: Ресин В. Системное регулирование функционально-пространственного развития города // РЭЖ.- 1995.- №4.- с. 60), что, во-первых, в большинстве стран развитой рыночной экономики земельный рынок и земельные регуляторы градостроительной деятельности суть элемент социально-экономической политики. Земельный рынок и все его компоненты (включая право собственности на землю) корректируются, ограничиваются и направляются в прямой связи с содержанием и задачами этой политики.
Во-вторых, наличие действительно рыночных механизмов землепользования (свободные цены, право перемены собственника и т.п.) позволяет реализовывать (в зависимости от целей градостроительной и по социально-экономической политики) множество различных вариантов и моделей развития города. Разнообразие подходов является не исключением, а нормой.
В-третьих, земельное регулирование городского развития опирается на строгую нормативно-законодательную базу. Почти во всех случаях даже относительно незначительное новшество вводится в 'жизнь только на основе государственных нормативных актов.
В-четвертых, действительность рассматриваемых механизмов обеспечивается их системным использованием. Около пятидесяти земельных регуляторов работают в определенной зависимости, целостно.
В-пятых, результаты строительно-инвестиционной деятельности учитываются в рыночной стоимости земли и служат мощным стимулом действительно рыночных преобразований в структуре крупного города.
Как уже отмечалось, инвестиционно-строительная деятельность -наиболее активный внутригородской фактор преобразования городских территорий и воздействия тем самым на все составляющие социально-экономической структуры города и на все их параметры. Особенно масштабны и представительны эти воздействия на территории крупных городов; естественно, что земельный рынок в этих условиях должен играть возрастающую системно-регулирующую роль в содержании и характере градостроительной политики.
2.3. Развитие предпринимательства и особенности управления земельными отношениями в городах. Становление"и развитие земельного
оборота в России
Земля как ресурс, как пространство, как средство производства должна работать, тем более в такой богатой земельными ресурсами стране, как Россия. Но в стране 70 лет господствовала государственная собственность на землю. Земля была выключена из экономического оборота.
142
Сумма чистой выручки от продаж: 30 а 25000 - 320000 = 430000. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%: (430000 / 4) о 3,1699 = 340760, где 3,1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
3.3. Применение техники остатка к недвижимости, приносящей предпринимательский доход
Техника остатка может быть применена к приносящей доход собственности. Три ее наиболее распространенных вида: техника остатка для земли, для зданий и для собственности (объекта) в целом. При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для собственности в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего объекта.
Техника остатка для земли берет начало в классической теории экономики земли. Она используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.
Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450000 долл., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата
143
капитала составляет 2% (100/50 лет = 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65000 долл. Требуемая ставка дохода на 450000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода (считается, что земля не изнашивается), позволяет оценить землю в 16666,67 долл. Расчеты по данному примеру обобщены в табл 3.4.
Таблица 3.4
Техника остатка для земли: расчет возврата инвестиций в здания по прямолинейному методу
| Показатель | Численное значение | , долл. |
| Чистый операционный доход (первый год) | 65000 | |
| Доход, относимый к зданиям и сооружениям | -63000 | |
| Остаточный доход от земли (относимый к земле) | 2000 | |
| Капитализированный по 12%-ной ставке доход на инвестиции без ограничения срока | 16666,67 | |
| Общая стоимость объекта оценивается в 467000 долл. (450000 долл. для зданий + долл. для земли = 466666,67 долл.; округлено до 467000 долл.) | 16666,67 | |
Техника остатка для земли аналогична сельскохозяйственному примеру. Как и в сельскохозяйственной модели, зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и предпринимательских усилий, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся же доход приписывается земле; он может быть капитализирован для определения оценочной стоимости земли.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
