Реферат: Рынок коммерческой недвижимости

И этих примеров по Москве сколько угодно. Как и непригодных для жилья участков, на которых можно бы было развивать офисное строительство.

 Но бизнес бывает не только крупный, респектабельный и богатый. Мелкого и среднего предпринимателя, для которого предел финансовых возможностей лежит ниже арендной ставки в $300 за квадратный метр офисной площади, вполне устраивает как раз бывшая советская «контора». Особенно если к ней приложены умелые руки отделочников и вообще помещение более-менее приспособлено для ведения дел.

Да, категория «С» – это, конечно, вообще никакой не бизнес-центр. Чаще всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили, что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную ценность. Зачастую сами товарищи ученые, доценты с кандидатами, только потому еще и получают хоть какую-то символическую зарплату, что в их лабораториях и кабинетах сегодня прочно окопались господа предприниматели.
Как правило, сами  здания эти не видели ремонта с советских времен, поэтому тут стабильно отключаются допотопные лифты с ностальгической кнопкой «ход», мигает свет, барахлит связь и плохо «ходят» факсы. Здесь  до сих пор можно встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы, а в роли секьюрити выступают тоже вполне раритетные бабушки-вахтерки и бюро пропусков, выписывающие посетителям от руки серые квитки на вход в здание. Зато и цена аренды вполне терпимая – от $70 до 200. В зависимости от удаленности от центра, станции метро и ближайшей магистрали, «запущенности» самого здания и амбиций его владельца.

Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же достоинство помещений класса «С». Во-первых, не надо ходить по муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды «нежилухи» у города – достаточно найти общий язык с руководством НИИ или предприятия. Во-вторых,  оно, руководство, как правило, достаточно сговорчиво, что дает арендатору шанс договориться о разных насущных «бонусах»: льготной цене, расширении площади путем занятия соседних помещений, отсрочках текущих платежей, скидках за ремонт холла или  за бесплатное оказание каких-либо услуг работникам организации и т.д.

 Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот, бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже нешумное производство, вроде «серой» сборки компьютеров. Только пожар не устройте!

В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне  респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет назад с аренды площадей в тех же НИИ,  порой и по сей день не спешат  покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы.

С + $ = В

Впрочем,  у «нежилухи» категории «С» есть перспектива перейти в следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще – от точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать современным бизнес-центром класса «В».  А очень  постараться – так даже и «А».

На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный центр класса «А» на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на территории бывшего Авторемонтного завода №6  площадью в 13000 кв. м. Здесь, помимо всех «положенных по классу» благ цивилизации, имеются большая охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми теннисными кортами.

Специалисты отмечают подобный «переход в старшие классы» как одну из самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве. Благо, резервы есть. Прошлогодние постановления городских властей ограничили срок строительства в столице двумя годами – за исключением самых масштабных проектов. В противном случае объект может получить статус долгостроя, а, следовательно, участок будет выставлен на конкурсную распродажу. В настоящее время насчитывается около двух тысяч таких «замороженных» объектов. Для застройки территорий бывших фабрик и заводов, «выселяемых» из 65 промзон столицы, также устраиваются тендеры. Иногда в качестве инвесторов по выводу производств и новому строительству выступают сами предприятия. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, в 1999 – 2000 гг. было освобождено 73,7 га земель, что составляет 61,4% от общего установленного задания. Причем основная часть территорий отводится именно под размещение офисных и торговых зданий.

У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте  промзон есть масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс – местная телефония.  МГТС перегружена,  услуги коммерческих сетей дороги – а в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню-другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений.

Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры – «хронической неуспеваемости» построенного за меняющимися требованиями времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы, переходит в более низкую качественную категорию просто потому, что в новом – сегодняшнем – строительстве используются «еще более прогрессивные» технологии и материалы. Вот почему инвесторам и девелоперам приходится хорошо считать: насколько современен лет через пять будет какой-нибудь паркинг с вертикальным взлетом, выглядящий сегодня чудом техники?

Город как арендодатель

Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один, довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице Департамента государственного муниципального имущества (ДГМИ). Оно любит малый и средний бизнес, и готово обеспечивать его «нежилыми помещениями» в том числе и по очень льготным (минимально – 490 руб. за квадратный метр  в  год!) ценам. Правда, злые языки поговаривают, что это счастье обходится «малому бизнесмену» в  $2-3 тысячи «непредвиденных расходов» и долгие хождения по разным конторам. Возможно, злые языки преувеличивают и просто оправдывают таким образом нежелание широких бизнесмасс выходить из теневой сферы экономики – в освещенную (в том числе и мудрыми политическими решениями).

Как бы то ни было, но, по данным руководителя Департамента государственного муниципального имущества Олега Толкачева, приведенным в недавнем интервью одному из центральных изданий, из 130 миллионов квадратных метров нежилых помещений, имеющихся у города, половина площадей отдана по самым низким ценам малому бизнесу. А результат такой: в 2001 году Москва получила от аренды нежилых помещений 7,5 млрд. рублей, а вся Россия – 4,8 миллиарда... 

Скоро у  ДГМИ появится конкурент (или соратник?) – тоже муниципальный. 8 января 2002 года было подписано Постановление правительства Москвы № 19  «О возложении на Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы полномочий по распоряжению нежилыми помещениями, созданными за счет средств целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и находящимися в собственности города Москвы».

То есть теперь те помещения, которые строит департамент инвестиционных программ строительства, можно будет арендовать непосредственно у «главного инвестора города». Строит ДИПС все больше в Центральном округе, и, что касается «нежилухи», то «на выходе» получается коммерческая недвижимость классов «В» и «С». Ее-то и предполагается сдавать. В отличие от департамента госимущества, который распоряжается всякой разной городской собственностью, ДИПС будет предлагать в аренду только свое, только на конкурсной основе (кто за большую цену согласится снимать конкретное помещение – тому оно и достанется в аренду), и сугубо по рыночным ценам, то есть безо всяких льгот и поблажек.

Что конкретно из себя будет представлять эта аренда в долларовом выражении, станет известно несколько позже, когда будет сформирован поадресный список объектов. В любом случае, в Департаменте рассчитывают скорее на мелкий и средний, чем на крупный, бизнес.
Кстати, таким же образом ДИПС намерен сдавать и боксы в гаражах. Предполагается, что в течение 3-5 лет построенная городом недвижимость окупится, и дальше пойдет чистая прибыль. А денежки – все в бюджет!
Помимо всего вышеперечисленного в столице существует целый класс «очень мелких» предпринимателей, которые ведут дела где придется: зачастую в прямом смысле снимают «угол»  у тех, кто  снял у кого-нибудь дешевый офис (подвал у города, подсобку у магазина и т.д.). Поставят свой стол с компьютером – и ничего, худо-бедно работают! В деловой аренде, как и в жилой – все жалуются, что квадратный метр нынче дорог, и, тем не менее, все  как-то устраиваются!

НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция[4]

Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов, привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12