RSS    

   Реферат: Рынок коммерческой недвижимости

Активность арендаторов и дефицит площадей приводят к благоприятному положению собственников на рынке и повышают рентабельность аренды. Поэтому они продолжают в большей степени ориентироваться на сдачу помещений в аренду, нежели на продажу. По статистике, около 80% офисных помещений предлагаются в аренду, и только 20% - на продажу. Однако отмечаются и случаи продажи бизнес-центров. Так, например, компании JGB Consulting здание на Серпуховской улице, 10 (бизнес-центр JGB House-2, позиционировавшийся как класс "В"), приобрела "Балтийская инвестиционная корпорация".

Цена офиса

Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра. Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру города и транспортной доступностью), наличием первоклассных арендаторов.

Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год.

Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом", "Белые ночи" и "Северная столица") были ориентированы на ставки $400-600 за кв. м. в год. В классе "В" эта цифра колеблется в пределах $250-400 за кв. м. в год и зависит от заполняемости: чем она выше, тем цена ближе к нижней границе класса А. В классе С за 1 кв. м. в год в среднем требуют $120-250.


Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[3]

По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около $15 за квадратный метр в год. Это все к тому, что, наверно, нет в мире еще одного  мегаполиса, где бы рынок недвижимости для бизнеса был столь «многоукладен»: от суперсовременных бизнес-центров самого высокого класса до полуподвальных «контор» и переоборудованных магазинных «подсобок» – все находит своего арендатора.

Работать – так с комфортом

Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы» и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы  в столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию. Хотя арендные ставки здесь в течение прошлого года росли и добрались до $550-600 для класса «А» за квадратный метр и $450-500  – для «В». Причем специалисты прогнозируют и в 2002-м дальнейший, пусть и не такой активный, рост цен аренды респектабельных офисных площадей.

Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны. Это, во-первых, гибкая планировка. Если, въезжая в помещения, которые прежде сдавались, арендатор ограничивает свои возможности по перепланировке и ремонту уже сложившейся структурой, то в новых помещениях ему, как правило, предлагают «открытое пространство», которое намного легче приспособить под свои запросы.  Это относится и к вопросам дизайна – в отличие от готовых, отделанных по общему «евростандарту», на новом месте легче создать «фирменный стиль»: помещения предлагаются без чистовой отделки. Кстати, это зачастую подразумевает и возможность сэкономить – владельцы зданий обычно предусматривают льготы  по оплате на период отделочных работ  или разного рода компенсации.

При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего пользования, современные  мощные инженерные системы и оборудование. Так, практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание – это одна из жизненно необходимых позиций для современного офиса. В здании, как правило, поддерживается искусственный микроклимат, обеспечивающий необходимую влажность, температуру и присутствие свежего воздуха независимо от сезона. Некоторые арендодатели считают необходимым сообщать арендаторам также такие показатели функционирующего здания, как максимальный звук от кондиционеров, нормы рециркуляции воздуха в час и уровень освещенности всех офисных площадей.  Да что там говорить, даже наличие современного скоростного лифта – и то важно: это гарантирует экономию времени, а время, как известно, деньги.

Чтобы вся эта «начинка» бесперебойно работала, здание, как правило, обслуживает профессиональная управляющая компания. Она же поддерживает высокий уровень бытового сервиса (организацию уборки, питания и т.д.), охрану, связь и всякие дополнительные (к примеру, курьерские) услуги.
За весь этот комфорт и престиж, собственно, и платит арендатор офисов «А-В» класса.

Одно машиноместо на 100 «квадратов» офиса

И, наконец, одно из главных требований к современному офисному центру – вместительная парковка. Офис класса «А» должен иметь довольно большое количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных метров. Это московские «офисостроители» постигли на печальном опыте. Например, в течение трех лет не могли реализовать площади в бизнес-центре в Таганском тупике только потому, что на 8 тысяч квадратных метров была предусмотрена парковка всего на 20 автомобилей. То же самое на улице Чехова, где на 6 тысяч квадратных метров выделили только 30 мест.

Но зато теперь научились. Стараются строить паркинги с учетом потребностей – не только по количеству, но и по качеству (скажем, чтобы в боксы помещались иномарки типа джип).

Что же касается предпочтений и «определяющих факторов», то аналитики  наблюдают в секторе аренды офисов высшего класса усиление «центробежной тенденции», наметившейся ранее.

Сегодня только треть потенциальных арендаторов стремится снять офис именно в центре – остальные вполне готовы обосноваться за пределами Садового, и даже Третьего транспортного колец, лишь бы сам бизнес-центр отвечал современным требованиям. Особенно хорошо «идет» Юго-Запад – сейчас здесь набирает силу новое офисное строительство.

 Обусловлено все это в основном именно «автомобильным вопросом». Потому что центр – это «пробки» и все тот же дефицит парковочных мест.  А значит, вечные опоздания на деловые встречи. Оно нам надо? Уж лучше пусть ближе к окраине, но зато рядом с относительно не забитой магистралью. И, что тоже важно, – не слишком далеко от метро: еще не все московские клерки ездят на работу на машинах.

Все по-семейному

Про коммерческую недвижимость класса «С» аналитики пишут редко и неохотно – стесняются, наверно. Оно и понятно: помещения этого класса и  офисами как-то неудобно называть, к ним больше подходит определение «контора» – со всеми сопутствующими ассоциациями.

 О ПЕРСПЕКТИВАХ

Михаил ЕРОФЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Эркер», председатель Комиссии по коммерческой недвижимости Московской ассоциации-гильдии риэлторов:

– Сейчас у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40 кв. метров. Вообще замечено, что максимумы спроса приходятся на определенные метражи – 80, 120, 200 «квадратов». Видимо, эти площади оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и любые другие очень быстро находят своего арендатора. Рынок сегодня жаждет предложений, стоимость аренды поползла вверх. Сами же арендаторы, как водится, ищут компромисс между качеством и ценой. Очень не хватает дешевых помещений стоимостью ниже $200. Мелкий бизнес, как правило, ведет свой поиск, минуя агентства. Здесь очень востребованы площади порядка 20 квадратных метров.

Перспективное направление – модернизация советских административных зданий, превращение их в современные бизнес-центры. В каждом таком случае важен индивидуальный подход, учет всех тонкостей. Просчитывать такие проекты должны специалисты. Пока же у нас, к сожалению, даже проектирование бизнес-центров на редкость безграмотное, не говоря уж о нормальном девелопменте.

В городе, на мой взгляд, надо строить офисные комплексы именно для малого бизнеса. Их категорически не хватает. Это – позиция комиссии МАГР по коммерческой недвижимости. К сожалению, сегодня у Департамента госимущества нет никакой политики на этот счет. Хотя такова нормальная мировая практика: муниципальные власти сами строят недорогие офисы, помогая развитию малого бизнеса.

Если бы каждая префектура построила тысяч по сто квадратных метров, это было бы выгодно всем – и городу, и малому бизнесу, который сейчас ютится, где придется. Тем более что бизнес-центры – это такие объекты, которые никоим образом не конкурируют с жилищным и прочим социальным строительством. Для них годятся те участки, где ничего больше не построишь из-за близости промзон, напряженных магистралей, железных дорог и т.д.

«Под бизнес» – самое рациональное и прибыльное использование таких земель. Так нет, и здесь умудряются наделать глупостей! Вот пример. В Западном округе, как раз рядом с префектурой, построили элитный жилой комплекс. Для жилья место весьма сомнительное: с трех сторон источники постоянного шума – Рублевка, железная дорога, трасса открытого метро. Куда более грамотным освоением этого участка было бы как раз строительство здесь бизнес-центра. Вот уж чему не мешает, а наоборот, помогает соседство с Рублевским шоссе! К тому же там достаточно земли для просторного паркинга. Такое вложение средств потом годами бы приносило городу высокую отдачу.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12


Новости


Быстрый поиск

Группа вКонтакте: новости

Пока нет

Новости в Twitter и Facebook

                   

Новости

© 2010.