Реферат: Менеджмент на рынке недвижимости
1)ведение личного подсобного хоз-ва
2)строит-во и обслуживание жилого дома
3)ведение коллективного садоводства
4)дачное стр-во
Перечень земель,не подлежащих передаче в ч.с.:
-земли общего польз-ния
-земли транспорта и связи
-предоставленные для нужд обороны
-подвергшиеся радиоактивному загрязнению
-нац.парков,заповедников
-оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения
-лесного фонда
-с/х назначения
-предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп-ние
-земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых
Субъекты права ч.с.:
-собственность физ.лиц
-собственность юр.лиц
В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.
Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки.
Признаки зем.участка:
А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением
Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы
В)должен иметь статус и др.хар-ки
46.Общие положения сделок с землёй.
Операции:
купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента
Правила заключения и оформления сделок с землёй:
-д.б.оформлены в письменном виде
-нотариально удостоверены
-зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству
Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.
47.Договор купли-продажи зем.участков.
Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:
-стороны сделки
-предмет сделки
-указание на правоустанавливающие док-ты
-отсутствие или наличие обременений
-цена сделки
-отсутствие иных договоров на отчуждение
-др.необходимые условия (срок передачи зем.уч-ка и др.)
К договору прилагается план границ зем.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1-нотариусу вместе с планом; 2-продавцу;3-покупателю.
Переход права собст-ти на зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книгу и отметки о гос.регистрации в договор.
Документы,необх.для гос.регистрации:
-заявление продавца и покупателя
-док-ты за внесение оплаты за гос.регист.
-подлинники договора в 2-х экз.+копия договора в 1 экз.
-паспорт гражданина РБ
-зем.-кадастров.план участка
Может быть отказано в гос.регистрации:
-наличие противоречий между док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке
-несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет договора
-наличие запретов на отчуждение
-условий,влекущих изменения целевого назначения
Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при обязательном сохранении целевого назначения.
49.Залог земельного уч-ка.
Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в частной соб-ти юр.лиц и граждан,м.б.предметом залога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право частной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, перечень кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать:
-обоснование предмета ипотеки
-оценку имущ-ва
-размер и срок исполнения обязательств,обеспеченных ипотекой
в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве реализовать от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем.уч-к по цене,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает выкупить зем.уч-к соот.-му исполнит.и распорядительному органу.
В соотв.с законом ипотека зданий и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся здания, не принадлежащие залогодателю,то при обращении взыскания на этот уч-к при его продаже с публичных торгов приобретателю уч-ка переходят те права и обяз-ти,кот.имел залогодатель.
Порядок осущ.действий по залогу:
1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом
2)ипотечный банк проверяет док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге
3)оценка закладываемого имущ.
4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму кредита
5)залогодатель страхует имущ.
6)оформление кредитного договора и залогового свидетельства
7)договор регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.
53.Виды ст-ти недв-ти.
2 группы:
-ст-ть обмена
-ст-ть использования
Ст-ть обмена-предназначена для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная, залоговая.
Рыноч.ст-ть- рын.цена при соблюдении след.условий:
А)рынок явл.открытым и конкурентным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов
Б)мотивация участников сделки имеет типичный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и продавец действуют экономич.рационально
В)стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, возможные последствия
Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтобы покуп.могли познакомится с ним,аналогичными об-ми и принять взвешенное решение
Д)оплата осущ.в типичной для данного рынка форме
Е)на цену не влияют не относящиеся к сделке ф-ры
Ликвидационная ст-ть-чистая ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та.
Страх.ст-ть-величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления или замещения для определения суммы страх.вознаграждения в случае уничтожения об-та недв.
Восстан.ст-ть-расходы в рекущих ценах,кот.надо понести в случае воссоздания точного дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление точной копии об-та.
Ст-ть замещения-расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новом архитект.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов функционального аналога.
Залоговая ст-ть-оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти.
Ст-ть использования-ценность об-та для конкретного собств-ка,кот.исп-ет об-кт в форме дохода или собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения.
Инвестиционная ст-ть-её расчёт производится исходя из ожидаемого инвестором дохода.
Баланс.ст-ть-ст-ть имущ.,включ.в балансовую ведомость пр-тия. Она включ.ст-ть недв.,индексированную на дату переоценки ОС за вычетос бухгалтерской амортиз. и ст-ть вновь приобретённых об-тов за отч.период.
Ст-ть для налогообложения-определяется на основе рын.или восстан.ст-ти.
73.Расчёт ст-ти улучшений при затратном подходе.
Оценка ст-ти улучшений произв-ся путём оценки затрат, кот.должен понести типичный покупатель на стр-во для получения на дату оценки на этом же уч-ке зданий и сооружений,адекватных по своей полезности объекту оценки. Восстан.ст-ть на дату оценки опред.по ф-ле: В=Вб*Кин,где Вб-восстан.ст-ть об-та в базисных ценах 1991г.Она определ-ся:
1)для об-ов,введённых в экспл.до 1.01.92.путём умнож. первонач.(баланс.) ст-ти на коэф.перерасчёта
2)для об-ов,ст-ть кот.отсутствует и определяется на основании:
-сборника норм для оценки строений, принадлеж.гражданам, подлежащих и не подлеж.гос. обяз.страхованию в БССР,утвержденного постановлением СовМина РБ от 30.03.82. №108, от 01.11.82. №327
-сборников укрупнённых показателей восттан.ст-ти для переоценки ОФ, утверждённых гос.комитетом СовМина СССР 1970г.
