Реферат: Менеджмент на рынке недвижимости
15. Трансакционные издержки.
Это изд-ки, кот.несут покуп.и продавец по заключению сделок. Их величина зависит от:
-полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен
-достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок
-степени возможности стандартизации условий сделок
-возможности применения стандартных договоров
-возм-ти способов расчёта
На величину изд-ек оказывает влияние гос-во:
-наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок
-необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки
-необхть получения разрешений для проведения сделок
В состав трансакц.издержек входят:
1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации)
2)изд-ки ведения переговоров и заключ.контрактов
3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв.
4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав
5)затраты оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки или от усл.контракта
Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с такой особ-тью рынка,как низкая ликвидность товара:время между выставлением об-та недв.на рынке и его продажей наз.экспозицией товара;время экспозиции зависит от потребит-х св-в об-та и от цены.
57.Технология оценки недв.
Этапы:
1)Определение проблемы. Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.необходима клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного здания. Возникает проблема выбора варианта инвестирования (принцип полезности).
2)План оценки. Разработка плана необх.,чтобы избежать дублирования,сократить затраты труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.действительно определяют цену об-та.
А)анализ и определение сегмента р.недв.
Б)определение целесообразности использ.существующих методов оценки
В)разработка графика работ по оценке и разработка соотв.бюджета
Г)оценка ожидаемых затрат на сбор и подтверждение инфо
3)Сбор и подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика зависит от кол-ва и кач.данных, используемых им для оценки. Неточные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. Проверка данных:
-все ли собраны данные, небх.для цели оценки
-имеют ли полученные данные подтверждение
-есть ли основания полагать,что полученные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и устранить возможные отклонения
4)Выбор м-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к одинаковым рез-там.
5)Согласование. Это процесс принятия реш.об окончательной ст-ти об-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения полученных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.
6)Отчёт об итоговой оценке ст-ти.
17.Факторы,воздействующие на р.недв.
Основания группировки факторов:
1)уровень формирования ф-ров
2)сфера формир.ф-ров:
а)-национальный уровень
-региональный уровень
б)-реальная эк-ка
-фин-вый рынок
I Ф-ры национального уровня определяют возм-ть формирования р.недв.,его наиболее характерные особ-ти в международном аспекте:
1)уровень эк-го развития-ф-р,определяющий потр-ти и возможности общества и отд.лиц по потрблению недв-ти,а также доходность инвестиций в недв-ть.Он опред-ся след.показателями:
-пр-во национального дохода
-объём промышл-го произв-ва
-занятость трудоспособного населения
-ставки доходности фин-х активов
-состояние торгового баланса страны
-состояние платёжного баланса
-оттоки капитала
-притоки капитала
-индекс потребит-х цен
Для стран,где доля затрат на потребит.блага длительного пользования,к кот. относится недв.,будет выше в тех странах, где данные показатели имеют более высокие уровни.
2)исторические особ-ти формирования р.недв.определяют такие его хар-ки,как:
-стр-ра собственности в сфере недв-ти
-соотношение между частными и общественными затратами по приобретению недв.
-си-ма финансирования и особ-ти налогообложения недв-ти
3)господствующая в стране идеология оказывает прямое влияние на поощрение или торможение различных форм собств-ти в стране
4)специфика истор.этапа развития :переходный хар-р эк-ки проявл-ся в том,что на рынке доминируют процессы перераспределения общего фонда недв-ти
5)особенности текущей экон.политики влияют на привлекательность инвестиций в недв-ть (напр.,выпуск гос.ценных бумаг с высоким уровнем доходности снижает привлекательность нед-ти как объекта инвестирования
6)степень развития и особ-ти фин.си-мы определяют степень участия фин.инструментов в фин-нии недв-ти,уровень развития мех-мов финансирования и возможности по расширению оборотов на р.недв.
II Фак-ры регионального уровня:
1)Экон.факторы:
-уровень и динамика доходов населения
-дифференциация населения по уровню доходов
-уровень развития бизнеса
-доступность фин.рес-ов
-состояние альтернативных и смежных рынков
-риски инвестиций в недв.
-стоимость стр-ва
-цены и тарифы на коммунальные услуги и энергорес-сы
2)социальной сферы:
-уровень и тенденции изменения числ-ти населения
-----образовательного уровня населения
-----соц-ной сферы населения
3)административные ф-ры:
-налоговый режим
-зональные ограничения
-правовые и эк.условия получения прав на застройку или реконструкцию
-правовые и эк.условия совершения сделок
4)условия окруж.среды: -экологич.обстановка
-уровень развития инфраструктуры
-обеспеченность транспорт.сетями
13.Особенности взаимод.спроса и предл.
Спрос-кол-во объектов нед-ти и прав на них,кот.покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за опред.промежуток времени.
Факторы,влияющ.на спрос:
-платёжеспособность населения
-изменение общей численности населения
-изменение соотношения между различными слоями населения
-изменение во вкусах и предпочтениях населения
-условия и доступность финансирования
Предложение-кол-во недв-ти,кот.собственники готовы продать по опред.ценам за некоторый промежуток вр.
Ф-ры,влияющие на величину предложения:
-наличие резерва пустующих об-ов
-объёмы строительства и затраты на него
-интенсивность строительства
Предложение в краткосрочном периоде абсолютно не эластично.Причина:длительность процесса создания об-ов недв-ти. Для того,чтобы повысить спрос на р.недв-ти,нужно создать механизм,позволяющий трансформировать богатство потребителей в его текущую платёжеспособность. На вторичном рынке это могут быть встречные сделки купли-продажи. На первичном – это принятие в зачёт имеющегося жилья.
19.Связь р.недв-ти и реального сектора эк-ки.
Зависимость р.недв. от реального сектора эк-ки проявляется в формировании спроса на р.недв.
Важнейшими ф-рами явл.:
-отраслевая структура эк-ки
-доходность бизнеса
-уровень дохода населения
Развитие р.недв. явл. ф-ром,обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей:пр-во строительных работ,материалов,мебели и др.прдметов длительного польз-ния.
К отрицательным элементам относится рост доходности инвестиций в нед-ть. Это может оказаться фактором,кот.будет способствовать оттоку средств из реального сектора эк-ки,что может привести к снижению темпов развития эк-ки. Сторонники инвестиций в недв-ть говорят,что рост инвестиций на р.недв.стимулирует развитие эк-ки.Противники инвестиций:инвестиции в недв.означают отвлечение фин.рес-ов из др.секторов эк-ки и ,значит, ведут к снижению темпов эк-го развития.
Циклы развития р.недв.:
1)Цикл спада (предлож.>спроса;число незанятых строений увелич-ся;их содержание не выгодно,т.к.увелич.затраты)
2)Цикл поглащения (начин.поглащаться инвестиционные излишки;спрос увелич.и начинает превышать предложение)
3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в 3 этапа:
а)доминирует стр-во об-тов недв.,отдельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные доходы для полной оплаты
б)выгодно стр-во домов,промышленных зданий,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций
в)выгодно любое стр-во,т.к.фин.институты с удовольствием участвуют в создании об-тов недв.
4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р.недв.раньше подъёма в эк-ке)
Увеличение ст-ти денег и уменьшение денежной массы заставляет потребителей отказаться в 1 очередь от капит.затрат. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Однако,значительная часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит.цикла. Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Постепенно возникает избыток предложения,что оказывает влияние на ситуацию в смежных отраслях. Затем с ростом доходов,массы денег и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая увеличение спроса и на смежных рынках. Р.недв.зависит от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.
Показатели состояния р.недв.:
-кол-во сделок на р.недв.
-прод-ть сроков экспозиции
45.Право частной собст-ти на землю.
Цели,для кот.земля может быть передана в ч.с.:
