Реферат: Менеджмент на рынке недвижимости
Реферат: Менеджмент на рынке недвижимости
1. Юр. определение «недв. имущество».
Ст. 130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. без несоразмерного ущерба их назначения не возможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недв. видам также приравниваются предприятия в целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морские суда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами к недв. видам м.б. отнесено также и иное имущ. Гл.признаком, позволяющим классифицировать недв., явл.прочная связь с землёй (невозможность перемещения). В з-не нарушение прочной связи с землёй трактуется как глобальная причина несоразмерного ущерба не собственно объекту, а именно его назначению. В зак-ве зем. уч.-отд.объект недв-ти. Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые в гос.-зем. кадастре и док-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто фрагмент земной пов-ти, а такой фрагмент, кот.однозначно определён на местности и док-тах-сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв. явл. обязательная регистрация последнего.
2. Право собст-ти и др. вещные права не недв.имущ.
Право собст-ти включ.в себя след.:
-право владения (законная возм-ть иметь у себя данное имущ.,фактически обладть им)
-пользования (закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.путём извлечения из него полезн.св-в его потребления)
-распоряжения (возм-ть определять юр.судьбу путём изменения его принадлежности, состояния или назначения)
В трактовке права соб-ти заложена возм-ть их распределения м-ду разл.субъектами:
собственник –владение
-пользование
-распоряжение
доверительн.управляющий –частичн.польз.
-частичн.распоряжение
-частичн.владение
арендатор –частичн.польз-е
-частичн.владение
В заруб.практике понятие соб-ти включ.ещё 8 эл-ов:
1)право на доход, кот. даёт реализацию пользования и распоряжения недв-ю
2)право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению
3)право на безоп-ть
4)право передавать по наследству
5)бессрочное владение
6)запрещение исп-ть имущ-во во вред др.людям
7)право на ответст-ть
8)сущ-ние норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав
Кроме права собс-ти сущ.и др.вещные права:
-право хоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного управления
-право пожизненного наследуемого владения
-право постоянного польз.
-сервитуты-право ограниченного польз.чужим недв.имуществом
4.Функции си-мы регистрации прав на недв-ть.
Си-ма регистр.-регистрация об-ов недв.,прав и сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обусловлена след.обстоятельствами:
-отсутствие видимой связи м-ду об-ом недв-ти и субъектом прав на неё
-невозможность идентификации пар объект-субъект
-невозм-ть передачи недв-ти путём перемещения
Функции си-мы регистр.:
1)создание налогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов
2)обеспечение:
а)прав соб-ти и иных вещных прав на недв-ть
б)защиты собств-ок и иных лиц, обладающ.правами
в)точного определения содержания прав
5.Сущность си-мы «публичных записей».
Сущ. 2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)
-европейская
Англоамериканская:
Публичные записи-общественно поддерживаемая си-ма док-ов,свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти и служащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты: определяющ.права и интересы в недв-ти; налоги; спец.сборы и повинности4 строит.нормы; з-ны о территор.зонировании и др.
Титул-законное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ю юр.основу-страховой полис. Страхование титула-защита собст-ка от возможных фин.потерь в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанных с об-ом недв-ти, существующих, но не известных собст-ков. Покупка страх.полиса-перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию.
Преимущ.:дешевле для гос-ва. Недостатки:дороже для приобретателя об-та недв-ти.
6.Сущность кадастровой си-мы регистрации недв.
Сущ. 2 си-мы регистрации:
-англоамериканская(Регистрация актов или публичных записей)
-европейская
Европейская:
Основана на гарантии гос-ва. Носит название юр.кадастра. Юр.кадастр-кадастровая си-ма, юридич.регистрирующая отношения собственности в землепользовании и гарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти.
Кадастр.си-ма-инфо си-ма на основе кадастра страны или региона.
Виды кадастра:
-многоцелевой-контролируемая гос-ом си-ма классификации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-ти на основе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и их владельцах
-открытый-кадастровая си-ма, ведущая кроме учёта уч-ков расширенный список состава недв-го и движ-го имущ.владельца
Разновидность юр.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та). Гос-во гарантирует законность титула.
7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ.
В РБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел о кадастре. Зем.кадастр содержит:
-данные о распределении земель по категориям землевладельцам
-данные о составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.-тер.единиц
-данные о местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар-ки, установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч-ки, оценки зем.уч-ков и др.сведения
В РБ сущ.зем.кадастровая книга, кот.предназначена для гос-го учёта зем.уч-ков и регистрации прав на них. Учёт земель проводится по листу нахождения, направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар-ся по размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию.
Гос.регистр.-мероприятия по оформлению права собст-ти, владения или пользования землёй юр.и физ.лиц.
Объектами регистр.явл.право собст-ти, право пожизненного наследуемого владения, право пост-го пользования, право врем. польз., право аренды, сервитуты, ипотека(залог).
С юр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещная природа, прочная связь с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.
8. Недвиж.как экон.благо.
Способность вещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом или полезностью. Сама вещь с присущей ей полезностью наз.потребит.благом.
Удовлетворение потр-ти может иметь 2 формы:
1)потребление самой вещи (не потр-ся буквально)
2)потребление св-в этой вещи
В 1 случае вещь исп-ся для удовлетворения потр-ти и теряет в этом процессе свою пол-ть. Использование-распределённое во времени потребление.
Понятие блага означает только наличие пол-ти, а ценности-сочетание пол-ти и редкости.
Варианты исп-ия экон.блага:
1)по своему назначению, т.е.для удовлетв.потр-ти (натур.хоз-во)
2)товарное пр-во с основным исп-ем блага в кач.товара
3)в кач.источника дохода (благо не меняет своего владельца)
Хар-ка недв.как экон.блага:
а)любая недв.-вещь,кот.включ.3 эл-та:
-земля
-усовершенствование земли (любые произведённоые землёй изменения, в кач.кот.может выступать усовершенствование самой земли, построенных на ней зданий и соор.)
-принадлежности недв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся его неотъемлемой частью)
б)стационарность, т.е. привязанность к определённому месту земли
в)продолжительный период исп-ия недв-ти
г)редкость
Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч.,кот.явл.местом расселения людей. Размеры таких территорий ограничены. Ценность об-та недв.имеет не только аюс.хар-р, прямое следствие полез-ти, но и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровня редкости, т.е. могут быть более или менее ценные об-ты недв.
9. Недв.как товар.
Существует в 2 видах:
1)объект-товар (можно выделить в натуре)
2)услуга-товар
На рынке недв.-товар имеет 3 вида:
-объект (при возможности его выделения в натуре)
-права
-услуги
54.Принципы оценки недв.,связанные с об-ми недв.
К ним относятся:
1)принцип остаточной продуктивности: В основе ст-ти земли лежит её остаточная продуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом,приходящимся на землю после оплаты затрат на труд,капитал, управление.
2)принцип вклада: Вклад-сумма,на кот.увелич-ся или уменьш.ст-ть об-та вследствие наличия или отсутствия какого-л. элемента.Величина такого увеличения или уменьш.м.б.выше или ниже затрат такого эл-та. Теор.основа вклада-концепция предельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся только тогда,когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением.
3)принцип возрастающего и уменьш.дохода:Увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр лишь до опред.-го предела,после кот.прирост Пр<прироста капиталовлож.в недв. дан.предел и соотв-ет макс.ст-ти об-та недв.
