Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере проекта строительства и последующей продажи жилого дома
p align="left">Таблица 7. Ценовая политика и объемы продажПри расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:
· Продажи начинаются начиная с 7-го месяца с начала проекта;
· Продажи осуществляются в течении 18 месяцев неравными долями (в начале продаж менее 2% и в конце более 7%) от возможного объема продаж.
2.5 Финансовый план
Финансовый план (денежные потоки) проекта «Московская дача» представлены на рис.2.
Рис. 2. Денежные потоки
Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.
Рис. 3. Чистый доход (NV)
2.5.1 Финансирование проекта
Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 395,84 млн. рублей.
Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 3 лет по ставке 18% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 20 месяцев с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 20,81млн.руб. в виде процентов по кредиту.
2.5.2 Возврат заемных средствВозврат заемных средств предполагается осуществить из выручки от основного вида деятельности компании, а именно от продажи квартир.
Рис.4
2.6 Показатели эффективности проекта
Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Дмитров, ул. Вокзальная, представлены в таблице 6 (коэффициент дисконтирования принимался 9,5%).
Таблица 6. Показатели эффективности проекта
№ | Показатель эффективности | Значение | |
1 | Чистый дисконтированный доход (NPV), млн.руб | 149,66 | |
2 | Внутренняя норма доходности (IRR) | 112,5% | |
3 | Учетная норма рентабельности (ARR) | 191,10% | |
4 | Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев | 19 | |
5 | Дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев | 20 | |
6 | Индекс прибыльности (PI) | 82,05% |
В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:
· Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;
· Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.
Наступление этих рисков вполне вероятно, поэтому далее был проведен анализ чувствительности проекта при негативном влиянии этих факторов.
2.7.2 Количественный анализКоличественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 7 представлены результаты анализа чувствительности.
При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.
Таблица 7. Анализ чувствительности
№ | Параметр | Изменение, % | NPV, тыс руб | NV, тыс руб | PBP, мес. | |
Базовый вариант | ||||||
нет риска | 149,66 | 149,19 | 19 | |||
Варианты после наступления рисков | ||||||
1 | Удорожание строительства | 10% | 129,65 | 127,45 | 20 | |
2 | Падение цен на квартиры | 10% | 117,66 | 113,03 | 20 | |
3 | Падение цен на квартиры и удорожание строительства | 10% | 97,53 | 91,30 | 22 |
Выводы:
· Анализ чувствительности показал, что выбранные факторы риска (падение стоимости квартир в жилом комплексе и удорожание строительства) при независимом воздействии на проект не смогут оказать существенного влияния.
· Существенным для проекта может оказаться одновременное воздействие выбранных факторов риска.
Заключение
Применение любых, даже самых изощренных, методов не обеспечит полной предсказуемости конечного результата, основной целью является сопоставление предложенных к рассмотрению инвестиционного проектаов на основе унифицированного подхода с использованием по возможности объективных и перепроверяемых показателей.
Для этого целесообразно применять в первую очередь динамические методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип "завтрашние деньги дешевле сегодняшних" и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков (грубо говоря, расходов и доходов, связанных с реализацией проекта) на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами. А мероприятия по оценке риска инвестирования и применение методов учета неопределенности в финансовых расчетах, позволяющие уменьшить влияние неверных прогнозов на конечный результат и тем самым увеличить вероятность правильного решения, могут существенно повысить обоснованность и корректность результатов анализа.
Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.
Список использованной литературы1. Шарп У.Ф. Инвестиции. - М.: 1997.
2. Хорн Дж. К. Ван. Основы управления финансами. - М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.:Финансы и статистика, 1998.
4. Четыркин Е.М. Финансовая математика. - М.: Дело, 2005.
5. Лукашин Ю.П. Финансовая математика. - М.: МЭСИ, 2002.
