Развитие ипотечного кредитования в России
семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.
С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный
суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть
пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи.
Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит
166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть
не менее 476 х 5 = 2380 долл.
Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально
необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.
Дополнительные расходы заёмщика:
оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;
нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы
стоимости квартиры по договору;
регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального
жилья - до 3000 руб.;
страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости;
экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в
залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;
услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.
Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских
фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.
Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих
получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели,
юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм,
аудиторы, директора крупных предприятий.
В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета,
были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и
начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за
ипотечными кредитами.
K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили
заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет
Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности
кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше
1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые
квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.
Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит
одобрение московской общественности.
Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного
кредитования.
В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой
сферы. Основные из них:
отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования
вторичного рынка ипотечного кредитования,
отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток
инвестиций в эту сферу,
несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.
С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в
федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и
изменений, касающихся проблем:
уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,
обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с
жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,
создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания
на заложенное жилое помещение.
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.
В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов
усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания
на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения
залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены
в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с
одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с
другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе
РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по
кредитному и ипотечному договорам.
Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи
собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении,
приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что
после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации
этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи
обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение
месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:
жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение
возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого
жилого дома или квартиры;
проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об
ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до
их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный
дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.
В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса
Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития
ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.
Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и
порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с
целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" норм.
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской
Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по
обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению
недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет
однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.
Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых
помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР,
учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем
заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое
помещение.
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР
(а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность
создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда -
фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения
граждан в соответствующих случаях.
Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые
имеют несовершеннолетние граждане
Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по
вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние
члены семьи собственника.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с
недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи
собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства.
Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может
служить основанием для такого согласия.
Заключение.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение
сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека
позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств
инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего
связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских
регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование
обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый
рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее
четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно
задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках
населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с
государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать
восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку
граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные
и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который
обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и
предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный
сектор экономики.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать
положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных
с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и
строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу
страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести
к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых
строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных
отраслей экономики страны.
В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации
