Развитие ипотечного кредитования в России
производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон,
удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог
предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную
ценность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с
установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами
(либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет право
заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его
начальной цене. В таком случае ипотека прекращается.
Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось,
назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15%. В случае,
когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк
имеет право покупки этого имущества по цене на 25% ниже первоначальной.
Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим
правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.[4]
Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.
Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом
земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено
договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных
либо строящихся на заложенном земельном участке.[5]
Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой
земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного
участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого
здания (сооружения).[6]
Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных
домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором
расположен дом или другое строение.
Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ.
2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства Москвы.
В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным
схемам:
по Московской ипотечной программе (МИП)- за счёт средств Московского
правительства или Московского ипотечного агентства - на рефинансирование
выданных Банком ипотечных кредитов (в пределах выделенных Банку лимитов);
по «американской» ипотечной программе (АИП) жилищного кредитования
населения в соответствии с Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом
"США - Россия", - на предоставленные им средства (в форме долгосрочного
кредита);
по собственной программе ипотечного кредитования (СИП) - на коммерческой
основе - за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка,
привлекаемых на открытом рынке.
Кредиты по МИП и АИП являются льготными (с пониженной процентной
ставкой), поскольку Банку средства для их выдачи предоставляются целевым
образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено
рядом жестких требований к Заёмщикам (в т.ч. по официальному подтверждению
уровня доходов).
Кредиты по СИП являются коммерческими (с рыночной процентной ставкой), но
к Заёмщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более
жесткие требования по страхованию. МИП ориентирована только на москвичей, а
СИП и АИП - на любых Заёмщиков, независимо от гражданства. Основные
параметры этих программ, определяющие их преимущества и недостатки для
Заёмщика, представлены в Приложении 1.
Московская ипотечная программа (МИП) разработана Правительством Москвы
совместно с Международной группой экспертов Гарвардского университета.
Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного
кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных
рынков.
На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки
выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим лицам-
заёмщикам.
Основным оператором вторичного ипотечного рынка является Московское
ипотечное агентство (МИА), которое выкупает у уполномоченных банков
залоговые обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и
гарантии Правительства Москвы, будет выпускать и продавать на внутреннем и
международных рынках ценные бумаги с целью притока средств для
рефинансирования ипотечной программы.
По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены
работать 4 банка: Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ,
Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков,
уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и
кредитов заёмщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением №
915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г.
Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в Инвестсбербанке
создано все необходимое: разработаны и внедрены соответствующие технологии,
отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база,
информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и
сопровождению их государственной регистрации.
K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили
заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет
Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности
кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше
1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые
квартиры, купленные за счёт полученных кредитов. [7]
2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к заёмщику
Основные условия ипотечного кредитования:
Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика
(инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие
права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).
Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под
фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70%
стоимости квартиры.
Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в
размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.
Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от
суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику
предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые
месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.
Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток
непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма
месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.
Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением
договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником
квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при
оформлении залога.
Налоговые льготы.
Заёмщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы: он
освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на
покупку жилья (включая выплаты процентов по кредиту), но не большей, чем 5
тыс. минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Иными
словами, подоходный налог выплачивается заёмщиком только с части его
доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ.
Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом
экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту
Требования к заёмщику и покупаемому жилью.
Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения: она
предназначена только для физических лиц с московской пропиской
(регистрацией).
Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке
собеседование, в ходе которого оценивается платёжеспособность
потенциального заёмщика, при этом важную роль играют: зарплата, профессия,
уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи,
имеющийся бизнес.
Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:
наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса
(не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;
расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30%
совокупного дохода заемщика или его семьи;
приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах
административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые,
так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000
долл. США.
Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.
При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком
учитываются следующие положительные факторы:
наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры,
гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);
наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика,
так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств
(гарантий);
наличие поручительств от платёжеспособных организаций;
документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании,
