Развитие ипотечного кредитования в России
о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);
положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты
своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных
обязательств).
При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во
внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.
Риски и ответственность заёмщика.
При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут
быть вызваны двумя обстоятельствами:
1) неплатёжеспособностью банка и
2) неплатёжеспособностью заёмщика.
1). Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически
существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до
момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки,
которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются
высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную
проверку и жёсткий отбор.
После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится
собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не
представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик.
В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с
Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком
(вместо первоначального банка).
В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не
пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных
обязательств гарантирует Правительство Москвы.
2). Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают
ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в
соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в
установленные кредитным договором сроки.
Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых
торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика
перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному
договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.
Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для
покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный
отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости
предоставляется жильё на правах найма.
2.3. Взаимодействие банка и заёмщика. Платежи при ипотечном кредитовании.
Схема ипотечного кредитования:
Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры
и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми
документами.
2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его
кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление
заёмщика на заседание Кредитного комитета.
3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает
решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере
первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть
принято в отсутствии заёмщика.
4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него
первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от
стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент
до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на
кредит.
5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы
утвержденного Банком размера кредита.
6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет
подбор квартиры для приобретения в собственность.
7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком
квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.
8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости
(по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк
заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный
ссудный счет.
9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-
продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом
порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная
регистрация перехода прав собственности и ипотеки).
10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме)
продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса
и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры
наличными в долларах США.
11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.
12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по
договорам кредитования и ипотеки.
13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия
кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки
принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и
своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного
агентства.
14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке
(погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение
залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.
Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:
Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы
заполняет в Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках,
выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие
документы:
Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.
Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту
работы (за последние 5 лет).
Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его
семьи.
Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием
занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном
листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады,
другие активы).
Контракт с работодателем (если имеется).
Документы, подтверждающие образование.
Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода
заёмщика.
Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его
части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование
фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из
расчета 10% в год.
Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как
снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов,
исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10
лет (120 месяцев).
Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по
погашению кредита (в долларах) следующий:
В 1-й месяц пользования кредитом:
сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3
суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6
Во 2-й месяц пользования кредитом:
сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6
суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.
В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту
составит:
83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99
Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию
обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга
уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по
процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер
ежемесячного платежа.
Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму
погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования
кредитом.
Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил
суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае
минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов
за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) *
10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во
всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во
2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =
10 000 / 120 = 83,3).
Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):
сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3
процент за кредит = 76,4
суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.
Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по
процентам за кредит.
Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл.,
сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи
для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как
ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов
семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный
