Введение в специальность («комплексная реконструкция и эксплуатация зданий и сооружений»)
носят (в частности, ремонт) во многом случайный, вероятностный характер
по месту, объему и времени выполнения работ, что затрудняет их
планирование, требует от руководителей и исполнителей оперативности при
корректировке планов в ходе их производства;
затрагивают интересы всего населения и каждого человека в отдельности у
себя дома и на службе, требуют их участия в ремонте (внутри квартир), т. е.
носят социальный характер, оказывают влияние на настроение людей; связаны с
большими затратами сил и средств, увеличивающимися с течением времени, что
обусловлено, с одной стороны, старением строительного фонда и все
возрастающими затратами на ремонт, а с другой — ежегодным его пополнением,
что требует привлечения новых сил и средств для его технического
обслуживания и ремонта;
для особо ответственных зданий, сооружений (например, Эрмитаж в
Ленинграде) отличаются жесткой системой профилактики износа, исключающей
выход их из строя в установленный период, что связано с умением
рассчитывать износ и планировать профилактические работы по месту, объему и
времени, обеспечивая их производство материалами, механизмами и трудовыми
ресурсами.
Все это подтверждает важность и сложность задач технического обслуживания
и ремонта зданий и сооружений.
Эксплуатация зданий в масштабе страны регламентирована Положениями о
системах планово-предупредительного ремонта [4 и 5], готовится новая
редакция Положения о техническом обслуживании и ремонте зданий. В них
определены принципы организации эксплуатации основных типов зданий и
сооружений, все они классифицированы по группам и для них установлены
средние сроки службы, виды, периодичность осмотров и ремонтов, а также
работы, относящиеся к текущему и капитальному ремонтам.
Первостепенное значение в эксплуатации зданий имеет своевременный
контроль их технического состояния, проверка исправности строительных
конструкций и инженерного оборудования. Такой регулярный, причем не только
визуальный, но (при необходимости) и инструментальный контроль
предотвращает преждевременный выход зданий из строя, позволяет обоснованно
планировать и проводить профилактические мероприятия по их сбережению.
Каждое здание или сооружение проектируется и возводится для осуществления
в нем определенного процесса и поэтому должно обладать заданными
эксплуатационными качествами. Именно конкретные эксплуатационные качества
отличают жилой дом от столовой, механических мастерских, клуба, гаража и т.
п.
Широкое понятие «строительство зданий» включает их проектирование,
возведение и техническую эксплуатацию. Каждому из этих трех этапов присущ
свой круг задач, но все они имеют общую цель — обеспечение эксплуатационных
качеств конкретного здания. Решение задач на каждом этапе взаимосвязано —
как запроектировано и построено здание, таковы условия и проблемы его
эксплуатации. В свою очередь опыт использования и содержания построенных
зданий, т. е. опыт их эксплуатации, должен быть обязательно изучен для
совершенствования проектирования и строительства новых зданий.
Отметим еще одну важную особенность современного строительства и
эксплуатации зданий: новизна задач и проблем, с которыми встречаются
строители и эксплуатационники в связи с научно-техническим прогрессом,
освоением малоизученных в строительном отношении северных, восточных и
других районов страны с особыми климатическими и гидрогеологическими
условиями, сильно влияющими на характер возведения и эксплуатации зданий.
На рис. В.2, б графически отображено соотношение между затратами и
временем по указанным трем этапам строительства — между проектированием,
возведением и эксплуатацией. Проектирование в современных условиях длится в
зависимости от сложности объекта месяц (или месяцы) и составляет по
затратам примерно 1—2 % от стоимости возведения; строительство здания в
зависимости от его сложности длится обычно месяцы (иногда годы);
эксплуатация, т. е. поддержание здания в исправном состоянии, длится
десятки, а то и сотни лет, причем по затратам она ежегодно составляет 2—3 %
от восстановительной стоимости на строительную часть и 4—5 % — на
содержание инженерного оборудования. Из этого следует, что примерно через
каждые 12—13 лет затраты на эксплуатацию зданий приравниваются затратам на
их возведение. Поэтому важно, чтобы эксплуатационные затраты были возможно
меньшими.
Существенным моментом в повышении эффективности технического обслуживания
и ремонта зданий является перевод их на проектную основу: теперь их решают
на стадии проектирования в специальном разделе проекта и сметы.
Проектирование, возведение и эксплуатацию каждого здания объединяет
применение единых параметров эксплуатационных качеств; они являются
стержнем, вокруг которого ведется вся научная и практическая работа в
области строительства зданий и сооружений.
При проектировании здания эксплуатационные качества определяются выбором
материалов, расчетом конструкций, объемно-планировочным решением,
инженерным оборудованием в соответствии с назначением здания, Строительными
нормами и правилами (СНиП) и выделенными ассигнованиями.
При возведении зданий принятые в проекте значения параметров
эксплуатационных качеств материализуются, их достоверность проверяется
приборами и по их числовым значениям здания принимаются в эксплуатацию.
Именно таким путем можно подтвердить, что построенное здание отвечает
задуманному в проекте.
При эксплуатации зданий главная задача состоит в поддержании
предусмотренных проектом и материализованных при строительстве
эксплуатационных качеств на заданном уровне. Они должны полностью
соответствовать назначению здания (например, в механических мастерских
температура воздуха должна быть 12 °С, а в здании детского сада — 20— 22
°С), что обеспечивается определенными строительными конструкциями и
инженерным оборудованием.
Таким образом, установлением значений параметров эксплуатационных качеств
(ПЭК) и разработкой инструкции по технической эксплуатации завершается
проектирование зданий, с помощью выработанных в проекте ПЭК контролируется
их возведение; по соответствию фактических значений ПЭК проектным здания
принимаются в эксплуатацию и путем поддержания ПЭК на заданном уровне
осуществляется техническая их эксплуатация в течение установленного срока
службы.
Если все работы в ходе эксплуатации ведутся на базе сравнения фактических
значений ПЭК с нормативными или расчетными, то такая эксплуатация научно
обоснована. К сожалению, зачастую еще осуществляется субъективный (только
визуальный) контроль технического состояния сооружений и, исходя из этого,
определяется время, место и объем работ по поддержанию зданий в исправном
состоянии. Естественно, в таких случаях объемы работ принимаются с большим
запасом, что исключает возможность ведения очередных работ на других
объектах, так как имеющиеся силы и средства уже израсходованы.
На каждом этапе строительства должно уделяться большое внимание к
параметрам эксплуатационных качеств данного здания, что обеспечит
согласованные действия между проектировщиками, строителями и
эксплуатационниками на основе числовых значений ПЭК, т. е. позволит
организовать все строительство на научной основе.
Эффективность эксплуатации и ее экономичность зависят от многих факторов,
в частности в значительной мере от профессиональной подготовки лиц, ее
осуществляющих, от их умения построить эксплуатацию на научной основе.
С ростом городов, возведением многоэтажных и повышенной этажности зданий
усложнилось их инженерное оборудование, возросли расходы на его содержание,
изменилась вся структура эксплуатации жилищного фонда. Потребовалось
объединить и обеспечить автоматизированное управление лифтами, освещением
лестничных клеток, установить контроль за температурой воды в системах
центрального отопления, горячего водоснабжения, за загазованностью
подвалов, за входами в подвалы, на чердаки, другие необитаемые помещения и
т. п.
Затем все управление эксплуатацией зданий свели в объединенные
диспетчерские пункты (ОДП), в объединенную диспетчерскую службу (ОДС) в
масштабе микрорайона или комплексную диспетчерскую службу (КДС) микрорайона
в зависимости от количества аппаратуры, установленной в этих пунктах. Уже
внедрены типовые объекты диспетчеризации жилых массивов, позволяющие
получать информацию о работе лифтов, температуре и давлении в системах
горячего и холодного водоснабжения, отопления, пожаротушения, о напряжении
на электрических вводах, об освещении подъездов, тревожные сигналы о
вскрытии подвалов и других необитаемых помещений. В подъездах установлена
