Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.
p align="left">Рынки имущества функционируют под влиянием факторов различных групп, которые необходимо учитывать при оценке имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические (техногенные).Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на про-цессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней полити-кой. Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:
социально-экономическую направленность деятельности федераль-ного правительства и региональных властей;
проведение предвыборных кампаний и референдумов;
возможность военных действий (в зоне межнациональных и религи-озных конфликтов);
действия правительства и местных органов власти в области эконо-мики, разработку нормативно-законодательных актов, касающихся сег-ментов рынков имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помеще-ний, рынок интеллектуальной собственности, рынок машин, оборудова-ния и приборов, рынок ценных бумаг, фондовый рынок, рынок земли, ры-нок транспортных средств и др.);
политику местных (муниципальных) органов власти по функцио-нальному зонированию территорий;
государственную политику в области производства - скорость и на-правленность процессов приватизации, национализации и денационали-зации, развитие налоговой системы, способы демонополизации, политику в области распределения доходов, в том числе систему социального обес-печения, политику в области экологии.
Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денеж-ную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы ин-фляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупа-тельную способность населения.
Социально-культурные факторы представлены различными аспекта-ми социально-экономической структуризации населения по различным параметрам: социально-профессиональным, социально-потребитель-ским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.
Демографические факторы - численность населения, прирост населе-ния, уровень рождаемости и смертности, плотность населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.
К природно-географическим факторам следует отнести климат, рель-еф, природные ресурсы, экологические и другие условия, характерные для данного региона.
Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на техноло-гию и организацию производства, во многом определяют параметры себе-стоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.
Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много различ-ных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стои-мость; стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестици-онная стоимость; страховая стоимость; ликви-дационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.
Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:
Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на основании сделки в ус-ловиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отра-жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть при соблюде-нии следующих условий:
1) продавец не обязан продавать объект оценки, а покупатель не обязан его покупать;
2) обе стороны сделки хорошо осве-домлены о предмете сделки;
3) действуют в своих интересах;
4) объект оцен-ки представлен на продажу в форме публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять (возможность);
5) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
6) принуждения к со-вершению сделки в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;
7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.
Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки. Например, памятная вещь, связанная с историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой пример: про-изведение живописи для знатока, разбирающегося и в живописи, и в це-нах на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетан-та в данной области.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капита-ловложений конкретного инвестора в объект оценки. Ее величина опреде-ляется требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкрет-ным инвестором и данной инвестицией. Инвестиционную стоимость мож-но определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожи-даемую от него доходность.
Страховая стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его утраты или уничтожения.
Ликвидационная стоимость объекта - цена, с которой вынужден со-гласиться продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи в обычных рыноч-ных условиях.
Залоговая стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной из разновидностей ликвидационной стоимости имущества.
Стоимость для целей налогообложения - это стоимость, величина ко-торой определяется по установленной государственными органами мето-дике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.
Для методологических целей вводятся понятия «стоимость воспроиз-водства» и «стоимость замещения».
Стоимость воспроизводства ~ затраты (в текущих ценах - в масшта-бе цен, соответствующем дате оценки) на создание (воспроизводство) точ-ной копии объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевает-ся, что объект воспроизводится с использованием тех же технических и технологических решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным (функцио-нальным) износом, который соответствует оцениваемому объекту. Физи-ческий износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объ-екта оценки в физическом отношении считается «новой».
Стоимость замещения - затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание объекта имущества, не явля-ющегося копией объекта, подлежащего оценке, но обладающего эквива-лентной с ним полезностью и созданного с применением современных тех-нических и технологических решений, новых прогрессивных материалов, веществ, конструкций, по современной технологии. Таким образом, со-зданный в режиме замещения объект имущества не обладает не только физическим, но и моральным износом. Из вышеизложенного следует, что цель оценки (зависящая от вида сделки или другой процедуры, связанной с имуществом) определяет вид оцениваемой стоимости объекта имущества.
В большинстве случаев от оценщика имущества требуется определе-ние рыночной стоимости объекта оценки либо некоторой доли от этой сто-имости.
От понятия «стоимость» следует отличать понятие «цена». Цена - это денежная сумма, заплаченная за объект в конкретной сделке, которая мо-жет отличаться от его стоимости, полученной в результате оценки. Други-ми словами, стоимость можно назвать «предварительной» ценой. Отличие цены (конечной величины) от стоимости (первоначальной величины) мо-жет быть вызвано различными факторами как объективного, так и субъ-ективного характера. Такими факторами могут являться, например, не-стабильность рынка, неожиданный всплеск спроса (скажем, на недвижи-мое имущество данного вида), изменение моды, представление потребите-ля об имидже и т.п. Поэтому при оценке стоимости объекта часто исполь-зуют термин «наиболее вероятная цена». Речь идет о некоторой средней величине, от которой возможны отклонения как в большую, так и в мень-шую сторону от рыночной стоимости объекта в конкретных ситуациях.
Под оценкой имущества (под оценочной деятельностью) понимается деятельность субъектов оценки, осуществляемая с целью установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Если говорить о цели оценки имущества более подробно, то следует от-метить следующее. Цель оценки имущества зависит от конкретной сдел-ки с имуществом, от конкретного случая. В качестве таких случаев можно назвать следующие:
определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
использование имущества в качестве предмета залога;
продажа или иное отчуждение имущества;
переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
ипотечное кредитование физических и юридических лиц (при воз-никновении споров о величине залоговой стоимости предмета ипотеки);
выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие иму-щества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
проведение оценки объектов имущества с целью контроля за пра-вильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае воз-никновения спора о стоимости этого имущества.
Выше шла речь о случаях, когда законом предусмотрена обязательная оценка имущества. Возможна также и необязательная оценка по желанию интересованной стороны (заинтересованных сторон). Содержанием оценки является совокупность действий и отношений юридического, экономического, организационно-технического, научно-ис-следовательского и иного характера по определению стоимости имущест-ва - стоимости вида, которая определяется целью оценки (рыночная сто-имость, залоговая, ликвидационная, утилизационная, инвестиционная, страхования или другая стоимость объекта имущества).
Оценка имущества (оценочная деятельность) включают в себя дейст-вия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля за деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.
Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.
Субъектами оценки - оценочной деятельности - являются, с одной стороны, оценщики - юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законодательст-вом об оценочной деятельности, а с другой стороны - заказчики (потреби-тели услуг оценщиков).
К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество физического или юри-дического лица, включая имущество определенного вида (движимое имуще-ство или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гудвилл);
право собственности и иные вещные права на имущество или от-дельные вещи из состава имущества лица;
право требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
6)результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юри-дического лица, продукции, выполненных работ или услуг;
7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законода-тельством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Закон регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надле-жащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на не-го договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.
Основные требования к отчету как акту, имеющему юридическое зна-чение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:
отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов иму-щества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;
формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, яс-ными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного тол-кования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведе-ния, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объ-екта оценки;
отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные рекви-зиты, к которым относятся следующие:
а) дата составления и порядковый номер отчета;
б) основание для проведения оценки;
в) юридический адрес оценщика и сведения о его лицензии;
г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при-
надлежит юридическому лицу, в этот пункт включаются информация о
балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собст-венника);
д) стандарты оценки, характеристика основных источников исполь-зованной для оценки информации, а также принятые допущения и огра-ничения;
е) алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая ве-личина с указанием пределов применения полученного результата;
ж) дата определения стоимости объекта оценки.
К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные харак-теристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указы-ваться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступ-ления от определения рыночной стоимости объекта оценки.
Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответствен-ности, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия. К основным правам оценщика относятся следующие:
