Формирование современной системы ипотечных банков в России
p align="left">В последние годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные по статье “Переходящие кредиты”.Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10 - 20 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операции. Они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.
В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг.
5. Развитие ипотечных банков в России (период с 50 - х гг. XIII в. до наших дней).
История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50 - х гг. XIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньга, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества.
Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с1761г. - 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60 - х гг. XIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1768 гг. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1768 году Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.
Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 году при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 году система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.
После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянский земельный банк (основан в 1885 году), который выдавал дворянам ипотечные ссуды, на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5.75%, а с 1897г. - 3.5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентво. Кроме государственных в Росии действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.
Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).
В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.
Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.
В настоящее время, спустя 70 с лишним лет, с развитием частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт - Петербурге, Новосибирске) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.
Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительной проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 году Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, 9 из них - ипотечные банки. Цель Ассоциации - лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.
Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальней шее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России к данной проблеме. Поэтому задача Ассоциации - помочь на государственном уровне сформировать “поле”, на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.
Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке - оценку недвижимости.
Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский рынок и становится одним из видов банковской деятельности.
Теоретическая возможность ипотечного кредитования в России стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР “О собственности”. Вступивший в силу весной 1992 года закон “О залоге” сделал подобное кредитование чуть более реальным. 28 февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998 года Советом Федерации одобрен Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, не превышает 100 млн. долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья в России, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а также некоторые муниципальные органы.
В 1994 году целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества города Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования, выкупа недвижимого имущетсва приватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в итоге выкупить недвижимость у государства.
В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением Правительства города Москвы N 356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества города Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.
