Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса "Гарибальди" и последующей его продажи
p align="left">2.3 Особенности финансовой моделиПри прогнозировании реализации проекта строительства жилого комплекса была выбрана модель, в основе которой был положен инвестиционный контракт - производится не прямая продажа квартир, а с покупателем заключается инвестиционный контракт и будущий «владелец» выступает в качестве соинвестора проекта. Это позволило отсрочить уплату НДС и налога на прибыль до максимально возможного времени, кроме того, отказ от прямой покупки помещения до момента ввода здания в эксплуатацию позволил избежать уплаты НДС с авансовых платежей, к категории которых были бы отнесены все поступления средств от потенциальных покупателей квартир.
Принятые упрощения и ограниченияПрименялись следующие допущения и ограничения:
· Инфляция рубля не учитывалась,
· Применялись ставки налогов и сборов, действующие в РФ (Москва) в феврале 2006г.,
· В состав всех расходов и доходов включается НДС.
Строительные объемы
Площадь квартир во всем комплексе - 23.628 м2
Холлы, вестибюли, лестницы, балконы - 3.948 м2
Подземный гараж - 2.870 м2
При определении стоимости проектных работ весь комплекс проектирования был оценен в 70$/ м2при общей продолжительности данного вида работ в 9 месяцев. При определении объема работ учитывалось, что кроме самих квартир в состав дома войдут общественные зоны, которые оценены в 15% от площади квартир и подземный гараж, площадь которого составит 2.870 м2. таким образом, в расчетах для определения стоимости проектных работ площадь объекта составляла 30.446 м2.
В состав проектных работ были включены:
Разработка эскизного проекта - 5% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность 2 месяца;
Выпуск проектной документации - 30% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность
Выпуск рабочей документации - 65% от общей суммы расходов на проектирование, продолжительность
Все работы выполняются последовательно. Вначале каждого этапа выплачивается 65% от необходимой суммы и 35% выплачиваются по завершении этапа.
Общая стоимость на проектирование составит приблизительно 2131 220 долларов США.
Строительство объекта
Строительно-монтажные работы (фундамент, возведение несущих стен, перекрытий и т.д.) были оценены исходя из средней стоимости квадратного метра здания при возведении монолитно-кирпичного строения в 780$/ м2при площади здания в 27.576 м2, т.е. площади квартиры 23.628 м2 и площадь общественных зон 2.870 м2.
Расходы, связанные со строительством
Таблица 2
№п/п | Наименование работ | Цена за ед., дол. США | Строительные объемы, кв.м, шт., машиномест | Стоимость работ, дол. США | |
1 | Строительно-монтажные работы (дом) | 750 | 23628 | 17721000 | |
2 | Лифт грузоподъемностью 1000кг | 300000 | 4 | 1200000 | |
3 | Лифт грузоподъемностью 400кг | 200000 | 4 | 800000 | |
4 | Внешние инженерные сети | 65,82 | 23628 | 1555195 | |
5 | Внутренние инженерные системы | 20,62 | 23628 | 487209,36 | |
6 | Система кондиционирования | 45 | 23628 | 1063260 | |
7 | Теплоснабжение | 3,94 | 23628 | 93094,32 | |
8 | Водоснабжение | 6,14 | 23628 | 145075,92 | |
9 | Строительно-монтажные работы (подземная стоянка из расчета на 1 машиноместо) | 25000 | 240 | 5280000 | |
10 | Другие расходы | 987000 | 1 | 987000 | |
11 | Подготовка площадки | 1000000 | 1 | 1000000 | |
ИТОГО | 30331835 |
Расходы, связанные со строительством планировалось осуществить по следующему графику:
· 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;
· по 7 % последующие 8 месяцев;
· оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства
Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 долларов США, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 долларов США.
Себестоимость жилья в комплексе «Гарибальди» составила около 1060 долларов США за 1 кв.м.
Основные статьи доходов
Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди» являются доходы от продажи жилья.
Таблица 3
Средняя продажная цена 1 мІ | |||||||||||||||||
$ США | |||||||||||||||||
3 075,00 | |||||||||||||||||
Сроки | II кв 2004 г. | III кв 2004 г. | IV кв 2004 г. | I кв 2005г. | II кв 2005 г. | ||||||||||||
3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
Общая S реализации, мІ | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1969 | 1969 | 1969 | 1969 | 1969 | 1969 | |
Стоимость 1 мІ, $ | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2800 | 2850 | 2900 | 2950 | 3000 | 3050 | |
Выручка от продаж, $ | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 513 200,00 | 5 611 650,00 | 5 710 100,00 | 5 808 550,00 | 5 907 000,00 | 6 005 450,00 | |
III кв 2005 г. | IV кв 2005 г. | У | |||||||||||||||
7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | ||||||||||||
1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 1 969,00 | 23 628,00 | |||||||||||
3100 | 3150 | 3200 | 3250 | 3300 | 3350 | - | |||||||||||
6 103 900,00 | 6 202 350,00 | 6 300 800,00 | 6 399 250,00 | 6 497 700,00 | 6 596 150,00 | 72 656 100,00 |
При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:
· Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;
· Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.
Финансовый план (денежные потоки) проекта «Гарибальди» изображен на рис. 2
Рис. 2 Денежные потоки
Динамика изменения суммарного денежного потока (NV) представлена на рис.3.
рис. 3 Чистый доход
Финансирование проекта
Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6$.
Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии (доллары США) на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86$ в виде процентов по кредиту.
3. Показатели эффективности проекта
Основные показатели инвестиционного проекта, к коим несомненно относится проект строительства и последующей продажи квартир в жилом доме по адресу г. Москва, ул. Гарибальди, представлены в таблице 4 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).
Таблица 4. Показатели эффективности проекта
№ | Показатель эффективности | Значение | |
1 | Чистый дисконтированный доход (NPV), $ | 21476305,43 | |
2 | Учетная норма рентабельности (ARR) | 350,73% | |
3 | Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев | 19 | |
4 | Дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев | 20 | |
5 | Индекс прибыльности (PI) | 62,30% |
В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:
· Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;
· Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.
Количественный анализКоличественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 5 представлены результаты анализа чувствительности.
При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.
Таблица 5
№ | Параметр | Изменение, % | NPV, $ | NV, $ | PBP, мес. | |
Базовый вариант | ||||||
нет риска | 21 476 305,43 | 25 617 220,95 | 19 | |||
Варианты после наступления рисков | ||||||
1 | Удорожание строительства | 10% | 19 599 144,21 | 23 649 079,23 | 20 | |
2 | Падение цен на квартиры | 10% | 17 498 796,91 | 21 137 171,94 | 20 | |
3 | Падение цен на квартиры и удорожание строительства | 10% | 15 616 822,81 | 19 169 030,22 | 20 |
Основой анализа был выбран показатель рентабельности собственного капитала. Расчет производится в несколько этапов. На первом этапе предполагается освобождение этого показателя от случайных влияний текущего года, с целью повышения объективности используемых для дальнейших расчетов данных. Усреднение, как способ повышения объективности, отчасти оправдывает себя, а главное дает некоторую формализацию расчетов. Вместе с тем он не всегда оправдан и иногда может вводить в заблуждение, так как он не учитывает случайных отклонений факторов за предыдущие периоды. На втором и третьем этапах суть анализа заключается в поиске резервов роста определенной на первом этапе рентабельности собственного капитала.
Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. Тем более важен динамический анализ инвестиционных проектов в деятельности финансового института, ориентированного на получение прибыли и имеющего многочисленные возможности альтернативного вложения средств.
Список использованной литературы1. Маркарьян Э. А. Инвестиционный анализ - Издательский центр «МарТ», 2003г.
2. Ковалев В. В. Финансовый анализ. - Москва, Финансы и статистика, 1996.
3. Четыркин Е.М. Финансовая математика. - Москва, Дело, 2005.
4. Лукашин Ю.П. Финансовая математика. - Москва, МЭСИ, 2002.
