Анализ привлекательности инвестиционного проекта на примере строительства жилищного комплекса "Гарибальди" и последующей его продажи
p align="left">Экономический смысл этого показателя заключается в следующем: предприятие может принимать любые решения инвестиционного характера, уровень рентабельности которых не ниже текущего значения показателя СС (или цены источника средств для данного проекта, если оно имеет целевой источник). Именно с ним сравнивается показатель IRR, рассчитанный для конкретного проекта, при этом связь между ними такова:Если: IRR > CC, то проект следует принять
IRR < CC, то проект следует отвергнуть
IRR = CC, то проект ни прибыльный, ни убыточный
Метод определения срока окупаемости
Этот метод - один из самых простых и широко распространен в мировой учетно-аналитической практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:
Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе:
· он не учитывает влияние доходов последних периодов.
· Поскольку этот метод основан на недисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением ее по годам.
· Данный метод не обладает свойством аддитивности.
Этот метод очень хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений.
Метод расчета коэффициента эффективности инвестиции
Этот метод имеет две характерные черты:
1. он не предполагает дисконтирования показателей дохода
2. доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (балансовая прибыль за минусом отчислений в бюджет).
Алгоритм расчета очень прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что все капитальные затраты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть исключена.
Данный показатель сравнивается с показателем рентабельности авансированного капитала, рассчитываемого делением общей чистой прибыли предприятия на общую сумму средств, авансированных в его деятельность (итог среднего баланса - нетто).
Метод, основанный на коэффициенте эффективности инвестиции, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной составляющей денежных потоков. В частности, метод не делает различия между проектами с одинаковой суммой среднегодовой прибыли, но варьирующей суммой прибыли по годам, а также между проектами, имеющими одинаковую среднегодовую прибыль, но генерируемую в течение различного количества лет.
2. АНАЛИЗ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬТВА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА «ГАРИБАЛЬДИ»
Цель проекта
Основой целью проекта строительства жилого комплекса является его коммерческий успех, а также удовлетворение потребностей г. Москвы в муниципальном жилье путем выполнения условий инвестиционного контракта с городом.
2.1 Описание проекта
В районе работает 14 дошкольных образовательных учреждений, 10 общеобразовательных школ, 5 негосударственных гимназий ("Газпром", "Развитие", "Доверие", "Британская" и "Ника"), 2 учреждения дополнительного образования ("Юность" и "Лидер") и Центр досуга "Хорошее настроение". Также в районе имеются Педагогический колледж № 4, музыкальная и 2 спортивные школы.
4-х секционный дом переменной этажности
- В первой и второй секции (западных) - 12 этажей, в третьей и четвертой (восточных) - 17 этажей. Первый этаж нежилой.
- Фундамент - монолитный с двойным армированием. Монолитный железобетонный каркас с утеплителем облицован кирпичом двух цветов. Цокольный и первый этаж облицован плиткой из керамического гранита. Собственная огороженная охраняемая территория. На прилегающей территории - двухуровневый подземный гараж с автомобильной мойкой.
- Круглосуточная многоуровневая охрана, системы видеонаблюдения.
- Оборудованная детская игровая площадка. 2 лифта MocOTIS грузоподъемностью 1000 и 400 кг.
- Фильтры очистки воды, поступающей от городской сети водоснабжения.
Собственный тепловой пункт. Современная система отопления с равномерным обогревом помещений. Автоматическая пожарная сигнализация, система противодымной защиты. Оригинальный дизайн вестибюлей и лестничных холлов. Гостевая парковка на прилегающей территории.
2.2 Организационный план
Календарный план реализации проекта жилого комплекса «Гарибальди»
Таблица 1
№п/п | Этап | Начало этапа | Окончание этапа | Продолжительность, мес. | |
1 | Предпроектные работы, поиск и привлечение денежных средств | 01.03.2004 | 30.04.2004 | 2 | |
2 | Проектирование | 01.05.2004 | 31.12.2004 | 9 | |
3 | Строительство | 01.09.2004 | 30.06.2005 | 10 | |
4 | Продажа квартир | 01.01.2005 | 31.12.2005 | 12 |
Календарный план (Диаграмма ГАНТА)
2004 год | ||||||||||||
№ п/п | Этап | Март | Апрель | Май | Июнь | Июль | Август | Сентябрь | Октябрь | Ноябрь | Декабрь | |
1 | Предпроектные работы | |||||||||||
2 | Проектирование | |||||||||||
3 | Строительство | |||||||||||
4 | Квартиры на продажу |
2005 год
№ п/п | Этап | Январь | Февраль | Март | Апрель | Май | Июнь | Июль | Август | Сентябрь | Октябрь | Ноябрь | Декабрь | |
1 | Предпроектные работы | |||||||||||||
2 | Проектирование | |||||||||||||
3 | Строительство | |||||||||||||
4 | Квартиры на продажу |
