Реферат: Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства
Реферат: Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства
В.В. Волков. Дипломная работа по теме: «». Тюмень. 2001.
ОГЛАВЛЕНИЕ
Цели оценки, основание для ее проведения 3
Понятие ликвидационной стоимости имущества 6
Учет расходов по совершению исполнительных действий 10
Оценка стоимости недвижимого имущества 14
Принципы оценки недвижимости 14
Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости 17
Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости 24
При продаже застроенных участков это: 26
Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости 27
Метод прямой капитализации (МПК) 29
МПК не следует применять, когда: 29
Структура коэффициента капитализации 30
Метод дисконтирования денежных потоков 31
Наиболее часто используемые коэффициенты 32
Оценка оборудования, машин и механизмов 40
Оценка производственных запасов и готовой продукции 47
Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки 49
Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи 53
Введение
В настоящее время в России в оценке стоимости имущества очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости имущества.
Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами и исполнительном производстве. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, так, к примеру, Тюменская область является наиболее крупным собственником среди субъектов Федерации, на территории которой находится большое количество офисных и административных площадей, автобаз, объектов промышленного назначения и других помещений.
Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов.
Анализ существующих подходов, применяемых в оценке стоимости имущества при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства
Цели оценки, основание для ее проведения
Цель оценки - это формулирование основной задачи, которая должна быть решена в результате оценки. Формулирование цели включает определение:
а) вида стоимости оцениваемой собственности;
б) вида имущественных прав, которые оцениваются;
в) полного наименования объекта оценки, включая организационно-правовую форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная);
г) даты оценки.
Целью оценки стоимости имущества, арестованного у должника по решению судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного имущества для его продажи в пользу взыскателя.
Оценка имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
При осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание, согласно Приказа Минюста РФ от 27.10.1998 N 153, назначение специалиста обязательно.
Таким специалистом может быть только независимый оценщик, имеющий специальные знания и навыки, а также лицензию на право оценки соответствующего вида собственности и страховой полис на предмет страхования гражданской ответственности за причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением его деятельности.
Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принимаемые в соответствии с ним Федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, а также международные договоры Российской Федерации.
Основанием для проведения оценки объекта оценки (ст. 9 ФЗ РФ №135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; п. 2 ст. 52 ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.) является решение уполномоченного органа. В рамках исполнительного производства - это постановление о назначении специалиста, вынесенное судебным приставом-исполнителем. Заказчиком оценки объекта оценки выступает служба судебных приставов Министерства юстиции РФ, которая с оценщиком заключает договор об оказании оценочных услуг.
Статья 41 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. определяет порядок участия специалистов в исполнительном производстве:
1. Для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий вопросов, требующих специальных знаний, судебный пристав - исполнитель по собственной инициативе или по просьбе сторон может своим постановлением назначить специалиста, а при необходимости - нескольких специалистов.
2. В качестве специалиста может быть назначено лицо, обладающее необходимыми знаниями. Специалист дает заключение в письменной форме.
3. Специалист обязан явиться по вызову судебного пристава, дать объективное заключение по поставленным вопросам, давать пояснения по поводу выполняемых им действий. Специалист имеет право на вознаграждение за выполненную работу, проводимую в связи с совершением исполнительных действий. Это вознаграждение относится к расходам по совершению исполнительных действий.
4. За отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения специалист несет ответственность, предусмотренную федеральным законом, о чем он предупреждается судебным приставом - исполнителем.
Статья 43, п.1. этого же закона определяет:
1. Судебный пристав - исполнитель, переводчики и специалисты не могут участвовать в исполнительном производстве и подлежат отводу, если они являются родственниками сторон, их представителей или других лиц, участвующих в исполнительном производстве, либо заинтересованы в исходе исполнительного производства или имеются иные обстоятельства, вызывающие сомнение в их беспристрастности.
О независимости оценщика говорит и Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в ст. 16:
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства
Понятие ликвидационной стоимости имущества
Под объектом собственности должника понимаем имущество должника-организации или имущество граждан.
Согласно ст. 59 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., аресту и реализации может быть подвергнуто имущество должника-организации: в первую очередь - имущество, непосредственно не участвующее в производстве (ценные бумаги, денежные средства на депозитных и иных счетах должника, валютные ценности, легковой автотранспорт, предметы дизайна офисов и иное); во вторую очередь - готовая продукция (товары), а также иные материальные ценности, непосредственно не участвующие в производстве и не предназначенные для непосредственного участия в нем; в третью очередь - объекты недвижимого имущества, а также сырья и материалов, станков, оборудования, других основных средств, предназначенные для непосредственного участия в производстве.
Если финансовое положение предприятия дошло до ареста и продажи имущества третьей очереди, то фактически мы имеем дело с предприятием-банкротом.
В повседневной практике существует проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования.
Так, если говорить об исполнительном производстве, то оценка стоимости имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г., как уже упоминалось выше, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам.
Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
Надо обратить внимание на то, что Закон, в случае назначения судебным приставом-исполнителем специалиста, явно не устанавливает вид стоимости имущества. Выбрать и обосновать вид стоимости – это задача специалиста.
А у нас, зачастую, совершая неверное толкование вышеуказанной статьи, путая рыночную цену, определяемую самим судебным приставом-исполнителем с определением стоимости имущества специалистом, что согласитесь, не одно и тоже, судебные приставы-исполнители в постановлениях о назначении специалиста или договор на оказание оценочных услуг с Управлением Министерства юстиции в явную ставят задачу оценщику определить рыночную стоимость имущества должника, либо оценщики неверно выбирают и обосновывают вид стоимости. А отсюда идет неверное, и даже вредное, применение методологий, характерных определению рыночной стоимости. Отсюда завышенная стоимость и не ликвидность объектов оценки, исполнительные производства «разваливаются» и «зависают».
Характерный тому пример, когда Арбитражный Суд г. Москвы вынес определение от 22.05.2001 г. по иску «О признании недостоверной величины рыночной стоимости ювелирных изделий принадлежащих ЗАО «Каргом-Диамант», установленной на основании оценки ЗАО «Экспертиза и оценка» и указанной в отчете №142/1 по состоянию на 20.12.2000». По мнению судьи Локайчук Т.М. оценка стоимости в ходе исполнительного производства вообще не относится к оценочной деятельности, не говоря уж о том, что была определена рыночная стоимость в рамках исполнительного производства.
Данное определение лишний раз подтверждает существование проблем и пробелов в подготовке судей и судебных приставов-исполнителей, оценщиков и юристов, касающихся вопросов оценочной деятельности, а также законодательного регулирования самой оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Исходя из определения рыночной стоимости, определяемая оценщиком стоимость только тогда будет рыночной, когда будут соблюдено главное условие: на покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества. В рамках исполнительного производства это условие нарушено, т. е., имеют место чрезвычайные обстоятельства. Имущество должника (собственника) в рамках исполнительного производства может быть отчуждено принудительно, информации, характеризующей оцениваемый объект оценки, может быть недостаточно.
Таким образом, при оценке стоимости имущества должника с целью его дальнейшей продажи в рамках исполнительного производства в пользу взыскателя, мы можем определить только один вид стоимости - ликвидационную стоимость.
В связи со слабой нормативно-законодательной базой в оценке имущества и отсутствием стандартов, утвержденных Правительством РФ, до сих пор не закреплено понятие ликвидационной стоимости и области ее применения. Единственным документом, в котором дается хоть какое-то ее понятие - это Распоряжение ФКЦБ от 25 сентября 1996 года №6-р «Об утверждении методических рекомендаций по оценке имущества паевых инвестиционных фондов». В нем говорится, что «под ликвидационной стоимостью … понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости».
Это понятие практически совпадает с понятием ликвидационной стоимости, приведенном в Международных стандартах оценки №2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (до сих пор не признанные Правительством РФ в отличие от правительств некоторых других государств), где говорится, что «ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, есть денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом». Эти понятия наиболее точно раскрывают суть ликвидационной стоимости.
Ликвидационная стоимость, в свою очередь, подразделяется на упорядоченную ликвидационную стоимость (распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем чтобы можно было получить высокие цены продажи активов), принудительную ликвидационную стоимость (активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе) и ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия (активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, на данном месте строится новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект).
В рамках исполнительного производства мы определяем, исходя из крайне ограниченного срока экспозиции (времени, которое объект оценки должен находится на рынке, для того, чтобы быть проданным) этого имущества, принудительную ликвидационную стоимость.
Срок реализации арестованного имущества определен в ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. – два месяца со дня наложения ареста.
Из приведенных понятий можно сделать вывод о том, что основным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор вынужденности продажи, что характерно для нерыночных условий продажи имущества.
Кроме того, под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости имущества в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:
Слик. = Срын. х (1 - Квын.) – Злик. , где
Слик. - ликвидационная стоимость объекта оценки;
Срын. - рыночная стоимость объекта оценки;
Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:
0 < Квын. < 1
Злик. – затраты на ликвидацию объекта оценки.
Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в три этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость объекта оценки. На втором - определяется текущая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор вынужденности продажи (на нерыночные условия продажи). На третьем – определяются затраты на ликвидацию объекта оценки и вычитаются из текущей стоимости.
Учет расходов по совершению исполнительных действий
При определении принудительной ликвидационной стоимости имущества должника в качестве затрат на ликвидацию имущества выступают все расходы по совершению исполнительских действий – средства, затраченные на организацию и проведение указанных действий из внебюджетного фонда развития исполнительного производства, положение о котором утверждено Правительством Российской Федерации, а также средства сторон и иных лиц, участвующих в исполнительном производстве (ст. 82 . ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.).
К этим расходам относятся средства, затраченные на:
перевозку, хранение и реализацию имущества должника;
оплату работы переводчиков, понятых, специалистов и иных лиц, привлеченных в установленном порядке к совершению исполнительных действий;
перевод (пересылку) по почте взыскателю взысканных сумм;
розыск должника, его имущества или розыск ребенка, отобранного у должника по суду; другие необходимые исполнительные действия, совершаемые в процессе исполнения исполнительного документа.
В составе расходов на исполнительские действия есть постоянные, которые определены законодательством. К таким постоянным относятся:
исполнительский сбор – 7% от стоимости имущества должника (ст. 81 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.);
вознаграждение специализированной организации (комиссионера) – 5% от стоимости реализованного имущества (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1999 года № 459, г. Москва «О реализации конфискованного и арестованного имущества»).
К другим прямым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже имущества. Например: налог на добавленную стоимость, налог на пользователей автодорог.
Все перечисленные расходы возмещаются за счет денежных средств, вырученных от продажи арестованного имущества должника, а оставшаяся сумма с депозитного счета подразделения службы судебных приставов-исполнителей распределяется в пользу взыскателя (взыскателей).
Заказчиком для определения принудительной ликвидационной стоимости теоретически может быть собственник имущества с целью сравнения величины денежных средств, которые могут быть получены от реализации его имущества в рамках исполнительного производства и денежных средств, полученных от продажи имущества по рыночной цене, если имущество будет продано самим собственником. Такой анализ может побудить должника не доводить дело до судебного воздействия.
На практике при определении стоимости имущества должника в рамках исполнительного производства последний, третий этап расчета ликвидационной стоимости не производится. Получается, что определяется не принудительная ликвидационная стоимость имущества, а специальная стоимость имущества.
Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного производства
В ст. 54 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. говорится: «…продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных…началах…Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации…»
В свою очередь, в ст. 447 Гражданского кодекса РФ определено: «…торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия…Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством». И далее в ст. 448: «…извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене…».
Закон не двусмысленно устанавливает, что для целей продажи имущества должника в рамках исполнительного производства для недвижимого имущества определяется начальная цена торгов. Начальная цена торгов и будет специальной стоимостью недвижимого имущества.
Справедливо упомянуть, что цена – это понятие, относящееся к обмену товара и представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар. В нашем случае начальная цена торгов – есть запрошенная сумма. Кроме того, Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, в ст. 403 определяет обязательность прибавки стоимости к начальной цене: «…Судебный исполнитель объявляет торги несостоявшимися: 1) если на торги явилось менее двух покупателей; 2) если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения…». В практике проведения торгов эта надбавка именуется шагом торгов.
Отсюда напрашивается вывод: чем начальная цена торгов объекта недвижимости меньше нижнего предела предложенных на рынке аналогов, тем выше коммерческая привлекательность данного объекта, тем большее количество потенциальных покупателей будет привлечено на торги, тем самым будет с большей вероятностью обеспечена ликвидность объекта торгов.
Для иного имущества, чем недвижимое имущество, Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами (в ред. Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143), утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569, в ст. 9 определяют: «…прием товаров на комиссию оформляется путем составления документа (договор комиссии, квитанция, накладная и другие виды), подписываемого комиссионером и комитентом, в котором должны содержаться следующие сведения: номер документа, дата его составления; наименование и реквизиты сторон (адрес, расчетный счет, телефон комиссионера, паспортные данные или данные иного документа, удостоверяющего личность комитента); наименование товара; степень износа и недостатки бывшего в употреблении товара; цена товара; размер и порядок уплаты комиссионного вознаграждения; условия принятия товара на комиссию; порядок проведения и размер уценки товара; сроки реализации товара до и после его уценки; условия и порядок возврата комитенту не проданного комиссионером товара; условия и порядок расчетов между комиссионером и комитентом; размер оплаты расходов комиссионера по хранению товара, принятого на комиссию, если по соглашению сторон эти расходы подлежат возмещению…».
Таким образом, имущество должника переходит в разряд товара, а на товар должна быть определена цена. Для иного имущества должника, продаваемого в рамках исполнительного производства, специальной стоимостью, которую определяет специалист, будет цена товара.
Ничего другого в процессе определения стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства Закон не требует.
В оценочной практике не будет ошибок и неверных толкований в этом вопросе, если приведенный выше порядок найдет отражение в договоре на предоставление оценочных услуг между оценщиком и заказчиком – Управлением Министерства юстиции.
В договоре должно быть ясно написано: оценщик определяет специальную стоимость имущества, для недвижимости – начальную цену торгов, для иного имущества – цену товара для продажи на комиссионных началах.
Надо помнить, что по сути своей, специальная стоимость остается ликвидационной стоимостью, только без учета расходов на совершение исполнительных действий.
Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства
Оценка стоимости недвижимого имущества
Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:
• полезность;
• замещение;
• ожидание.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением:
• остаточная продуктивность;
• вклад;
• возрастающая и уменьшающаяся отдача;
• сбалансированность (пропорциональность);
• экономический размер;
• экономическое разделение.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
• зависимость;
• соответствие;
• предложение и спрос;
• конкуренция;
• изменение.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и наиболее эффективное использование — это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:
• юридически допустимо;
• физически возможно;
• финансово оправдано;
• наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
• Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
• Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
• Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
• Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
С учетом сделанных в главе 1 рассуждений, приведенная ранее формула для оценки ликвидационной стоимости приобретает следующий вид для определения специальной стоимости:
Сспец. = Срын. х (1 - Квын.) , где
Сспец. - специальная стоимость имущества;
Срын. - рыночная стоимость имущества;
Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи), при условии:
0 < Квын. < 1
Под определением специальной стоимости недвижимого имущества понимаем определение начальной цены торгов. Таким образом:
НЦторг.. = Срын. х (1 - Квын.)
На первом этапе при определении рыночной стоимости недвижимого имущества обычно используют три подхода:
затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную стоимость недвижимости на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.
Каждый из подходов – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости. Рассмотрим их подробнее.
Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.
Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).
Использование ЗП необходимо при:
• технико-экономическом анализе нового строительства;
• определении НиНЭИ земли;
• реконструкции;
• оценке недвижимости на пассивных рынках;
• оценке объектов спецназначения;
• страховании недвижимости;
• определении базы налогообложения.
ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.
Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).
3. Оценка всех видов накопленного износа.
4. Оценка величины предпринимательской прибыли.
5. Оценка стоимости участка земли.
6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
• прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
• косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (моральный или функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
• метод экстракции (метод рыночной выборки);
• метод срока жизни;
• метод разбиения (по трем видам износа). Методы оценки земельного участка:
• метод соотнесения;
• метод извлечения;
• метод освоения;
• метод остатка для земли;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления ___
Минус:
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый___;
б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___;
в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___.
II. Функциональный:
а) устранимый___;
б) неустранимый___.
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа___.
Плюс: стоимость земельного участка___.
Плюс: предпринимательская прибыль___.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе____.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Результаты оценки износа приведены в таблице.
|
Физический износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ |
|
|
Функциональный износ, $ устранимый, $ неустранимый, $ |
|
|
Внешний износ, $ |
|
|
Накопленный износ, $ |
Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно применить. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки физического износа.
Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его осмотре оценщиком. При выполнении этой работы полезно учитывать рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов: «Реконструкция зданий». Кутуков В.Н. М.: Высшая школа, 1981.
Эти рекомендации приведены в таблице:
Таблица
|
Физический износ (в %) |
Состояние несменяемых конструкций зданий |
Состояние внутренних конструктивных элементов |
| 0-20 | Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов | Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют |
| 21-40 | Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках. | Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием. |
| 41-60 | Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками. | Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней. |
| 61-80 | Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали. | Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
| 81-100 | Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. | Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем данные противоречат физическому состоянию здания.
Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены рынка на аналогичные объекты.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
Результаты применения данного метода приведены в таблице.
| Объекты сравнения | ||||
| Цена продажи, $ | ||||
| Стоимость участка, $ | ||||
| Стоимость нового строительства на дату оценки, $ | ||||
| Накопленный износ, $ | ||||
| как процент от стоимости строительства | ||||
| Весовой коэффициент | ||||
| Накопленный износ, % |
Алгоритм расчета износа рыночным методом
• Сбор информации.
• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).
• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам
(Ссзд).
• Ссзд = Ссн – Ссу , где Ссн — рыночная стоимость сопоставимого объекта.
• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (Ссзд.восс.).
• Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).
• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).
• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:
Износ(и) = Исзд / Тсэф
• Среднегодовой коэффициент износа:
Кзд = Исзд / Ссзд.восс.
3. Метод срока жизни
• Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд / Сзд.восс. = накопленный износ.
• Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).
• Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.
| Стоимость участка земли, $ | |
| Стоимость восстановления (замещения), $ | |
| Накопленный износ, $ | |
| Стоимость объекта недвижимости, $ |
Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.
Принципы оценки, лежащие в основе МПСАП:
• спрос и предложение;
• замещение;
• пропорциональность;
• зависимость.
Применение МПСАП
МПСАП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.
Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСАП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.
Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).
МПСАП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.
При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.
Преимущества МПСАП:
• наиболее простой подход;
• статистически обоснованный;
• предлагает методы корректировки;
• обеспечивает данные для других подходов к оценке.
Недостатки МПСАП:
требует активного рынка;
сравнительные данные не всегда имеются;
требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Применение МПСАП предлагает определенную последовательность действий:
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.
5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.
Источники информации:
публичные записи (данные регистрационных служб);
данные страховых компаний;
информационные службы;
периодические издания по недвижимости;
данные брокеров по недвижимости;
данные, предоставляемые участниками сделок;
архивы оценщика.
Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.
Последовательно:
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе:
5. Местоположение.
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта.
8. Использование объекта.
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.
При продаже земли это:
• цена за сотку, гектар;
• цена за 1 м2;
• цена за 1 метр по фасаду;
• цена за лот;
• цена за единицу плотности.
При продаже застроенных участков это:
цена за 1 м2 общей площади здания;
цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;
цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);
цена за 1 м3;
цена за единицу недвижимости (дом, комната);
цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
• анализ парных продаж;
• статистический анализ;
• графический анализ;
• трендовый анализ;
• анализ вторичных данных.
Качественные:
• относительный сравнительный анализ;
• метод общей группировки;
• персональные интервью.
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.
Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости
Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация
Доходный подход (ДП)
Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.
Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
1) сумму будущего дохода;
2 ) когда должен быть получен доход;
3) продолжительность получения дохода.
Принципы, лежащие в основе ДП:
• ожидания;
• замещения.
Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:
1) прямой капитализации;
2) дисконтирования денежных потоков.
Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.
При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:
• упрощенный баланс;
• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.
1. Потенциальный валовой доход (ПВД):
• минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;
• плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.
2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):
• минус текущие операционные расходы (ТОР);
• минус резерв на замещение (РЗ). (TOP + РЗ = ОР — операционные расходы).
3. Чистый операционный доход (ЧОД):
• минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной суммы;
• минус капитальные затраты (Кз):
• капитальный ремонт;
• капитальные резервы;
• арендаторские доделки;
• комиссионные брокерам за аренду.
4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).
Метод прямой капитализации (МПК)
Стоимость объекта определяется по формуле:
V = I / R ,
где / — чистый доход (ЧОД); V — стоимость объекта недвижимости; R — коэффициент капитализации.
Схема применения МПК:
1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);
2) определить величину коэффициента капитализации R;
3) разделить ЧОД на R по формуле.
Преимущества МПК:
• простота расчетов;
• мало предположений;
• отражение состояния рынка;
• дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
МПК не следует применять, когда:
• отсутствует информация о рыночных сделках;
• неприменимы теоретические методы определения R;
• объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);
• объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
Методы определения коэффициента капитализации:
1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).
2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).
3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).
4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
Структура коэффициента капитализации
R = RON + ROF ,
где RON — ставка дохода на капитал; ROF — коэффициент капитализации (возврата капитала).
При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:
• компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);
• компенсация за риск (в том числе страновой);
• компенсация за низкую ликвидность;
• компенсация на инвестиционный менеджмент;
• поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Методы рекапитализации
1. Прямолинейный (метод Ринга).
2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).
3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Общая формула для определения коэффициента капитализации:
R = Yо + dо (SFF (y; n) ,
где Yо — ставка дохода на инвестиции; dо — фактор изменения стоимости; у — процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения;
п — количество периодов получения дохода; SFF( • )— фактор фонда возмещения.
Метод дисконтирования денежных потоков
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
,
где п — порядковый номер периода получения денежного потока; п = 0..., N;
CFn — денежный поток в n - й период; i — ставка дисконта.
Схема использования метода:
1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
2. Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.
3. Определить ставку дисконта.
4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Преимущества метода:
считается лучшим теоретическим методом;
учитывает динамику рынка;
учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
работает, когда доход и рынок нестабильны;
работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостатки:
вероятность ошибки в прогнозировании;
достаточная сложность;
силен фактор «симпатии» оценщика.
Анализ финансовых коэффициентов
Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.
Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы как для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости, так и для сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов.
Анализ коэффициентов является важным аналитическим методом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения собственности коэффициенты, рассчитываемые на основе данных баланса, используются как для определения удельного веса земли и улучшений в общей стоимости, так и для расчета финансового леверед-жа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут рассчитываться такие показатели, как коэффициент операционных расходов, коэффициент самоокупаемости.
Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении наличных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, ипотечных констант и коэффициентов дивидендов на акционерный капитал.
Наиболее часто используемые коэффициенты
Таблица
|
Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса |
|
| Коэффициент улучшений | Стоимость улучшений / Общая оценочная стоимость |
| Коэффициент ипотечной задолженности | Величина ипотечного кредита / Общая оценочная стоимость |
| Коэффициент собственного капитала | Стоимость собственного капитала / Общая оценочная стоимость |
|
Коэффициенты отчета о движении денежных средств |
|
| Коэффициент недоиспользования | Потери при сборе арендной платы и от неполного использования площадей / Потенциальный валовой доход |
| Коэффициент самоокупаемости | Операционные расходы и обслуживание долга / Потенциальный валовой доход |
| Коэффициент операционных расходов | Операционные расходы / Потенциальный или действительный валовой доход |
| Коэффициент покрытия долга | Чистый операционный доход / Ежегодные отчисления на обслуживание долга |
|
Общие коэффициенты баланса и отчета о движении наличных средств |
|
| Мультипликатор валовых рентных платежей | Покупная цена / Валовой рентный доход (потенциальный или действительный) |
| Общий коэффициент рентабельности | Чистый операционный доход до налогообложения и обслуживание долга / Покупная цена |
| Ипотечная постоянная | Ежегодные расходы на обслуживание долга / Величина ипотечного долга |
| Коэффициент дивидендов на собственный капитал | Чистый операционный доход до налогообложения, за вычетом расходов по обслуживанию долга / Инвестиции собственного капитала |
Комментарии к таблице
• Коэффициент улучшений показывает долю улучшений (зданий и сооружений) в общей цене объекта недвижимости. Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до 95%.
• Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение величины ипотечного долга к общей стоимости недвижимости. С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности
означает более высокий риск, то есть большую вероятность банкротства и лишения заемщика права выкупа закладной.
• Коэффициент недоиспользования может значительно колебаться в зависимости от типа недвижимости.
• Коэффициент самоокупаемости (также называемый точкой банкротства) означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств.
• Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу.
• Коэффициент покрытия долга определяется путем деления величины чистого операционного дохода на сумму ежегодных отчислений на обслуживание долга. Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия долга дает информацию о запасе превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга.
• Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.
• Общий коэффициент рентабельности (доходности) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи.
В идеале, все рассмотренные подходы и методы применимы для оценки недвижимости в рамках исполнительного производства.
Но практика показывает, что в силу фактора вынужденности продажи, информации всегда недостаточно, времени на адекватный маркетинг нет, а задача оценщика состоит в том, чтобы через рыночную стоимость определить начальную цену торгов недвижимости, поэтому оценщики применяют любой возможный в каждой конкретной ситуации метод.
Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости
На втором (завершающем) этапе расчета начальной цены торгов - определяется итоговая стоимость объекта оценки путем внесения в значение рыночной стоимости величины корректировочной поправки на вынужденность продажи.
Если расчет рыночной стоимости имущества не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости), из-за чего, зачастую, торги признаются несостоявшимися. Психологически они боятся принимать данный показатель большим по причине затруднения его обоснования. В то время как анализ статистики проведения аукционов по объектам недвижимости и личный опыт работы показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется, в среднем, в диапазоне от 0,3 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.
Например, офисное помещение в г. Москве, не единственное в своем роде, расположенное на Алтуфьевском шоссе, в 1999 году было реализовано с торгов по цене 118 долл. США за кв. м при среднем значении рыночной цены на аналогичные помещения - 280 долл. США за кв. м. Разница между ликвидационной и рыночной стоимостями в этом случае составила 58%.
Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в таблице:
Таблица
Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи:
| № | Функциональное назначение объекта | Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, % |
| Офисные здания и помещения: | ||
| 1 | 1998 год | 45-68 |
| 1999 год | 41-60 | |
| 2000 год | 34-58 | |
| Торговые здания и помещения: | ||
| 2 | 1998 год | 43-57 |
| 1999 год | 40-54 | |
| 2000 год | 33-47 | |
| Складские и производственные здания и помещения: | ||
| 3 | 1998 год | 42-62 |
| 1999 год | 44-53 | |
| 2000 год | 36-46 | |
В результате анализа данных таблицы была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).
Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину специальной стоимости и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи (коэффициента вынужденной продажи), в свою очередь состоит из рисков. К основным из них относятся:
риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества;
риск по сроку продажи: от 2-х до 18-ти месяцев;
риск инвестирования в связи с судебной отменой;
риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки;
риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения;
риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки.
Исходя из результатов проведенного выше анализа продаж ликвидируемой недвижимости приходим к выводу, что фактический диапазон коэффициента вынужденной продажи находится в пределах 0,1 0,8.
Риски, ранг которых будет варьироваться в этих пределах, характеризуются приведенным ниже образом.
Риск по способу продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества. Следует отметить, что в случае продажи недвижимого имущества должника путем проведения открытых торгов, ценой продажи будет признана максимальная цена, которую даст участник торгов за объект торгов, она может быть существенно больше, чем начальная цена, но никак не может быть ниже ее. Цена продажи, в данном случае, будет реальной рыночной стоимостью недвижимого имущества на момент его продажи (скорее всего ее нижним пределом).
Отсюда вывод: начальная цена торгов имущества должника для его продажи в рамках исполнительного производства всегда должна быть меньше нижнего предела рыночной стоимости аналогичного имущества, проданного на свободном рынке в условиях конкуренции на эффективную дату оценки или в сопоставимые сроки.
Это условие необходимо для привлечения как можно большего количества потенциальных покупателей в условиях ограниченного срока экспозиции для достижения главной цели – продажи имущества.
В случае с продажей иного имущества на комиссионных и иных договорных началах, ценой продажи будет цена, равная цене товара, либо ниже ее в случае уценки. В ст. 398 Гражданского процессуального Кодекса РФ определен порядок такой уценки:
…имущество должника, не проданное в течение месяца со дня передачи торгующей организации, в случае отказа взыскателя оставить это имущество за собой, по требованию взыскателя, должника или торгующей организации может быть переоценено. Переоценка производится судебным исполнителем с участием уполномоченного торгующей организации. О времени и месте переоценки извещаются взыскатель и должник, однако их неявка не является препятствием для разрешения вопроса о переоценке. В этом случае взыскатель и должник уведомляются о состоявшейся переоценке имущества. Если имущество не будет продано в течение двух месяцев после его переоценки, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой в сумме переоценки. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный лист, если у ответчика отсутствует другое имущество или доходы, на которые может быть обращено взыскание, возвращается взыскателю.
Исходя из этого анализа, приходим к выводу, что начальная цена торгов может только расти и не может быть снижена, значит риск выше и может находиться в пределах 0,5 0,8. При продаже товара (иного имущества) на комиссионных началах риск меньше, есть возможность уценки, поэтому ранг риска 0,1 0,4.
Риск по сроку продажи: 2 месяца в исполнительном производстве и до 18-ти месяцев при процедуре банкротства. Соответственно, ранг риска 0,8 0,1.
Риск инвестирования в связи с судебной отменой. В практике известны случаи, когда сделка купли-продажи недвижимости состоялась, инвестор проплатил полную стоимость имущества, деньги от продажи распределены с депозитного счета, а затем в силу каких-либо обстоятельств (скорее всего благодаря действиям должника-собственника) по решению суда вышеназванная сделка признается ничтожной. У инвестора проблемы.
Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки. Должник-собственник после потери собственности начинает изматывать инвестора судами по различным причинам, инвестор вынужден нести дополнительные расходы на юристов и т.д. В результате цена приобретения недвижимости начинает переходить нижние пределы рыночной.
Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда оно может быть прекращено. А комиссионер провел предпродажную подготовку, плюс потеря заработной платы работников в составе комиссионного вознаграждения.
Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Должник-собственник не заинтересован предоставлять какую либо информацию по объекту оценки, принудительно ликвидируемому, нет достаточного времени на сбор информации.
Могут быть и другие риски, в зависимости от конкретных условий и характера имущества. Тип рисков и ранг рисков во многом зависят от характера расходов по совершению исполнительных действий, которые оценщик выявляет и учитывает при изучении объекта оценки. Оценщик внимательно анализирует все риски, определяет и обосновывает их ранг и рассчитывает коэффициент вынужденной продажи по методике, приведенной в таблице:
| Таблица | |||||||||
| № |
Тип риска вынужденной продажи |
Ранг риска |
|||||||
|
0,1 |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
0,7 |
0,8 |
||
| 1 | Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества | ||||||||
| 2 | Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев | ||||||||
| 3 | Риск инвестирования в связи с судебной отменой | ||||||||
| 4 | Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки | ||||||||
| 5 | Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру | ||||||||
| 6 | Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки | ||||||||
| 7 | Количество наблюдений | ||||||||
| 8 | Взвешенный итог по рангу риска | ||||||||
| 9 | Сумма по взвешенному итогу | ||||||||
| 10 | Количество типов рисков | ||||||||
|
Коэффициент вынужденной продажи |
|||||||||
Затем в формулу расчета начальной цены торгов подставляем рассчитанные значения и получим начальную цену торгов, рекомендуемую для целей продажи недвижимого имущества должника в рамках исполнительного производства. Расчетные значения оформляем в заключительной таблице:
| Таблица | ||
| № |
Показатель |
Значение |
| 1 | Рыночная стоимость недвижимого имущества | |
| 2 |
Коэффициент вынужденной продажи при условии 0,1 |
|
|
Начальная цена торгов недвижимого имущества |
||
Оценка оборудования, машин и механизмов
Оценка оборудования, машин и механизмов для определения специальной стоимости для их продажи в рамках исполнительного производства возможна затратным подходом и сравнительным подходом. В отличие от недвижимого имущества, оборудование, машины и механизмы реализуются на комиссионных началах и существует возможность уценки в случае, если определенная оценщиком стоимость для продажи оказалась не привлекательной. Рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и аналогов оборудования, машин и механизмов существует достаточно.
Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами:
не связаны жестко с землей;
могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;
могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:
одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай -определение страховой стоимости, купля-продажа, в т.ч. и в рамках исполнительного производства, передача в аренду);
множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);
производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).
В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на подходы: затратный и рыночный.
Затратный подход: определение стоимости воспроизводства машин и оборудования исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или стоимость замещения).
Рыночный подход: определение стоимости машин и оборудования исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов.
Затратный подход в оценке машин и оборудования основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:
функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов);
показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ;
эстетические показатели;
показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы «человек-машина».
При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:
функциональное сходство (по области применения, назначению);
конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);
параметрическое сходство (по значению параметров).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах - об аналогичности.
При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.
При определении затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой. Указания по учету этих затрат даны в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Министерством финансов РФ 30 декабря 1993 г. № 160. В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:
метод расчета по цене однородного объекта;
метод поэлементного расчета;
индексный метод оценки.
Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использовании данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:
Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.
Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:
Сп.оо =
,
где
Сп.оо - полная себестоимость производства однородного объекта;
Ндс - ставка налога на добавленную стоимость;
Нпр - ставка налога на прибыль;
Кр - показатель рентабельности продукции;
Цоо - цена однородного объекта.
Данная методика приведена в учебно-методическом пособии: Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. - М.: Финстатинформ, 1997.
Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции, имеющей средний спрос, - 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции - 0,05-0,1.
Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.
Сп=Сп.оо
,
где
Сп - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;
масса конструкции
оцениваемого
и однородного
объектов
соответственно.
Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле
SВ
=
,
где
SВ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы:
Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.
Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле
Сп
=
,
где
Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта;
Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;
В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).
Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта.
Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период.
SB = SoY, где
SB - восстановительная стоимость объекта;
So - базовая стоимость объекта;
Y - индекс изменения цен.
Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический, моральный и экономический.
Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:
методом срока жизни;
методом укрупненной оценки технического состояния.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы (Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М: Центр экономики и маркетинга, 1977.):
|
Физический износ, % |
Оценка технического состояния | Общая характеристика технического состояния |
| 0-20 | Хорошее | Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта |
| 21-40 | Удовлетворительное | Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации |
| 41-60 | Неудовлетворительное | Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта |
| 61-80 | Аварийное | Состояние элементов аварийное. Выполнение элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охранительных работ или полной замене этих элементов |
| 81-100 | Непригодное | Элементы находятся в не пригодном к эксплуатации состоянии |
Моральный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.
Моральный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:
К =
,
где
К - корректирующий коэффициент;
Хо, Х анал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.
Экономический износ определяется методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки экономического износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как экономический износ.
Рыночный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.
Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.
Нахождение объекта-аналога.
Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:
коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;
поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.
Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется по формуле
V = V аналK1K2K3…Km Vдоп , где
V анал - цена объекта-аналога;
K1K2K3…Km - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;
Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.
Для применения метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом – поправочные.
При определении стоимости машин и оборудования необходимо учитывать степень его комплектности, ее соответствие требованиям стандартов технических условий и другой нормативной документации. Об этом указывает ст. 478 Гражданского кодекса РФ «Комплектность товара». Нарушение комплектности значительно снижает стоимость товара. Необходимо также учитывать ремонтопригодность машин и оборудования.
Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных началах
Из восстановительной стоимости оборудования, машин и механизмов вычитается суммарный износ, затем остаточная стоимость корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.
Оценка производственных запасов и готовой продукции
Производственные запасы и готовая продукция оцениваются по текущим ценам аналогов, существующим на открытом рынке.
Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах
Текущая стоимость производственных запасов и готовой продукции корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.
Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного административного здания для его продажи в рамках исполнительного производства
Воспользуемся возможностью смоделировать в рамках данной дипломной работы ситуацию, когда оценщик имеет по объекту оценки всю необходимую информацию и физические возможности применить для определения начальной цены торгов все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Полностью расчеты приводить не будем, а возьмем описание объекта оценки, приведем итоговые значения расчета рыночной стоимости объекта оценки, подробно произведем расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесем ее в значение рыночной стоимости объекта оценки.
Описание объекта оценки
|
Местоположение здания |
|
| Административный округ: | Ленинский АТО |
| Адрес: | г. Тюмень, ул. Энергетиков, 165, строение 1 |
|
Локальные особенности расположения |
|
| Удаленность от центра города, км: | 5 |
| Удаленность от центра города, мин. на автомобиле: | 15 |
| Удаленность от центра района, км: | 2 |
| Транспортная достижимость: | Средняя |
| Выход на крупные магистрали: | Прямой |
| Особенности экологии района: | Удовлетворительная |
| Другие особенности: | Промышленный район города |
| Назначение здания: | Нежилое, под офис среднего класса |
| Юридические права и ограничения: | Собственность |
|
Характеристики по паспорту БТИ |
|
| Год постройки: | 1970 |
| Строительный объем, куб.м.: | 725 |
| Общая площадь, кв.м.: | 179,3 |
| Полезная площадь, кв.м.: | 138,2 |
|
Состояние здания |
|
| Износ | 65% |
| Ремонт: | Требует косметического ремонта |
| Архитектурное своеобразие: | Сведений о принадлежности к памятникам нет |
| Площадь свободной земли, га: | |
| Конструктивная схема объекта | |
| Материал стен: | Кирпич |
| Конструкция кровли: | Двускатная |
| Конструкция фундамента: | Железобетонный, ленточный |
| Наличие подвала: | Нет |
| Наличие технического этажа (чердака): | Нет |
|
Коммуникации (наличие, источник) |
|
| Электричество: | Есть |
| Канализация: | Есть |
| Отопление: | Есть |
| Вода (холодная/горячая): | Есть |
| Количество телефонных линий | 2 |
| Прочая информация | |
| Озеленение: | Естественное |
| Наличие мусоропровода, мусоросборника: | Есть в 30 м от здания |
| Наличие особых условий: | Нет |
| Владелец: | ООО "Промгазсервис" |
| Источник получения информации: | БТИ |
| Дата получения информации: | 10.01.01 |
|
Информация земельному по участку |
|
| Площадь участка, кв.м.: | 0,02 |
| Наличие сетей (водопровода, канализации, электроснабжения): | Имеются |
| Рельеф местности: | Ровный, спокойный |
| Степень застройки (высокая, средняя, низкая): | Средняя |
| Доступность до общественных транспортных средств: | Хорошая: троллейбус, автобус |
| Коммерческая привлекательность участка: | Средняя для офисов среднего класса |
| Назначение объекта, находящегося на участке: | Нежилое здание под офис |
|
Юридическое описание участка |
|
| Участок находится в ведении: | РСУ Ленинского АТО |
| Участок расположен в оценочной зоне №: | |
| Район: | Ленинский |
| Предыдущие владельцы участка: | Данных нет |
| Описание оцениваемой застройки: | 2х этажное отдельно стоящее здание размеры в плане 7,27 х 16,27м с холодным пристроем, имеющим следующие размеры в плане 2,42 х 7,27, высота помещений 3,05м |
| Наличие застройки под снос: | Сведений нет |
| Наличие застройки в прилегающих районах, оказывающих влияние на возведение запланированных сооружений: | Промышленный район, прилегающей застройки нет |
| Наличие подземных и надземных коммуникаций: | Водопровод, отопление, канализация, электричество, телефон |
| Наличие зеленых насаждений (качество, тип, возраст и состояние): | Нет |
|
Особые факторы, вытекающие из месторасположения участка в сфере: |
|
| Регулирования санитарного и экологического состояния зоны: | Нет |
| Сноса неперспективных и ветхих строений, расчистка территории: | Нет |
| Координационные соглашения: | Нет |
Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки
На основании произведенного анализа мы заполнили следующую таблицу по затратному подходу:
| Таблица | ||
| № |
Элемент |
Стоимость |
| 1 | Стоимость земельного участка | $1 600 |
| 2 | Стоимость строительства аналогичного нового здания | $15 931 |
| 3 | Прибыль инвестора (от СМР) | $3 983 |
| 4 | Итого затраты на строительство (2+3) | $19 914 |
| 5 | Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | $1 730 |
| 6 | Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни) | $1 446 |
| 7 | Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни) | $2 466 |
| 8 | Итого физический износ (5+6+7) | $5 642 |
| 9 | Устранимый моральный износ | $2 900 |
| 10 | Неустранимый моральный износ | $1 525 |
| 11 | Итого моральный износ (9+10) | $4 425 |
| 12 | Экономический износ | $0 |
|
Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом (1+4-8-11-12): |
$11 447 |
Расчет наиболее вероятной стоимости объекта оценки на основе метода прямого анализа сопоставимых продаж приведён в таблице:
| Таблица | ||||
|
Показатели |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
| Цена за 1 кв.м. | $64 | $37 | $97 | $115 |
| Дата продажи | фев 00 | май 00 | июл 00 | янв 00 |
| Местоположение | ЛенАТО | ЦентАТО | ЛенАТО | ЛенАТО |
| Ремонт | Требует КР | Требует КР | Требует КР | ПроведЕР |
| Площадь свободного земельного участка | 0,01 | 0,01 | 0,05 | 0,01 |
| Поправка на дату продажи. Расчет по данным из сборника «КоИНВЕСТ» | ||||
| Индекс покупательной способности валюты | 1,29 | 1,08 | 0,80 | 1,29 |
| Индекс роста цен | 1,4760 | 1,4760 | 1,4760 | 1,4760 |
| Величина поправки | 0,87 | 0,73 | 0,54 | 0,87 |
| Текущая скорректированная цена 1 кв.м. | $55 | $27 | $53 | $101 |
| Поправка на местоположение. Расчет: (ЦенЭпп3/ЦенЭпп2)*ЦенАн | ||||
| Цена элемента парной продажи | $14 000 | |||
| Цена элемента парной продажи | $10 000 | |||
| Величина поправки | 1,00 | 1,40 | 1,00 | 1,00 |
| Скорректированная цена 1 кв.м. | $55 | $38 | $53 | $101 |
| Поправка на износ. Расчет: (100%-%ИзнОб)/(100%-%ИзнАн) | ||||
| Процент износа объекта оценки | 65% | 65% | 65% | 65% |
| Процент износа аналога | 75% | 55% | 35% | 10% |
| Величина поправки | 1,40 | 0,78 | 0,54 | 0,39 |
| Скорректированная цена 1 кв.м. | $78 | $30 | $28 | $39 |
| Поправка на ремонт. Расчет: (ЦенЭпп1/ЦенЭпп2)*ЦенАн | ||||
| Цена элемента парной продажи | $14 000 | $14 000 | $14 000 | |
| Цена элемента парной продажи | $12 500 | $12 500 | $12 500 | |
| Величина поправки | 1,00 | 1,12 | 1,12 | 1,12 |
| Скорректированная цена 1 кв.м. | $78 | $33 | $32 | $44 |
| Поправка Мисовца (на масштаб объекта). Расчет: (ПлОб-ПлАн)*Фм | ||||
| Площадь объекта оценки | 179 | 179 | 179 | 179 |
| Площадь аналога | 200 | 300 | 150 | 120 |
| Поправка Мисовца Фм для адм. зданий | -0,02536 | -0,02536 | -0,02536 | -0,02536 |
| Величина поправки | 0,52 | 3,06 | -0,74 | -1,50 |
| Скорректированная цена 1 кв.м. | $78 | $36 | $31 | $42 |
| Поправка на размер здания. Расчет: (СкорЦенаКвМ*ПлОбщОб) | ||||
| Скорректированная цена здания | $14 000 | $6 500 | $5 600 | $7 600 |
| Поправка на площадь свобод. зем. уч. Расчет: Ст1га*(ПлСвУчОб-ПлСвУчАн) | ||||
| Стоимость 1 га | $100 000 | $100 000 | $100 000 | $100 000 |
| Площадь свободного земельного участка объекта оценки | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Площадь свободного земельного участка аналога | 0,01 | 0,01 | 0,05 | 0,01 |
| Величина поправки | -1000 | -1000 | -5000 | -1000 |
| Скорректированная цена здания | $15 000 | $7 500 | $10 600 | $8 600 |
| Поправка на наличие коммуникаций. Расчет: (КолЛинОб-КолЛинАн)*СтЛин | ||||
| Количество телефонных линий объекта оценки | 3 | 3 | 3 | 3 |
| Количество телефонных линий аналога | 5 | 5 | 10 | 5 |
| Стоимость одной линии | $170 | $170 | $170 | $170 |
| Величина поправки | -$340 | -$340 | -$1 190 | -$340 |
| Скорректированная цена здания | $14 660 | $7 160 | $9 410 | $8 260 |
| Отклонения. Расчет: (ЦенПрод-СкорЦен)/ЦенПрод | ||||
| Цена продажи аналога | $12 700 | $11 200 | $14 600 | $13 800 |
| Величина отклонения | -0,15 | 0,36 | 0,36 | 0,40 |
| Условность | 8 | 3 | 2 | 1 |
| Средневзвешенная стоимость продажи. Расчет: ((СкорЦенАн1*УслАн1)+(СкорЦенАн2*УслАн2)+(СкорЦенАн3*УслАн3)+(СкорЦенАн4*УслАн4))/СумУсл | ||||
|
Скорректированная средневзвешенная стоимость объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж: |
$11 846 |
|||
Рыночная стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности рассчитана в таблице:
| Таблица | ||||
|
Показатели |
Значения |
|||
| Процент удорожания арендной платы за офисы по Тюмени в год | 1,0% | |||
| Резервный фонд на замену и обновление изношенных частей здания в год от СМР | 1% | |||
| СМР без учета прибыли инвестора | $15 931 | |||
| Процент износа здания | 65% | |||
| Прогноз остатка эффективной жизни здания, лет | 40 | |||
| Ставка налога на прибыль от ЧОД |
|
35% | ||
| № |
Показатели |
Расчетные периоды |
||
|
1 |
2 |
3 |
||
| 1 | Сдаваемая площадь офисных помещений, кв.м | 179 | 179 | 179 |
| 2 | Базовая арендная плата за кв.м в год | $33 | ||
| 3 | Арендная плата с учетом удорожания | $33 | $33 | $34 |
| 4 | Потенциальный валовый доход (1*3) | $5 922 | $5 981 | $6 041 |
| 5 | Скидка на незаполняемость и неуплату в год для офисов среднего класса | 3% | ||
| 6 | Действительный валовый доход (4-5) | $5 744 | $5 802 | $5 860 |
| 7 | Затраты на реконструкцию | 0 | 0 | 0 |
| 8 | Условно-переменные расходы | 0 | 0 | 0 |
| 9 | Условно-постоянные расходы | $129 | $128 | $127 |
| 10 | Резервы | $139 | $139 | $139 |
| 11 | Чистый операционный доход (6-7-8-9-10) | $5 476 | $5 534 | $5 594 |
| 12 | Налог на прибыль | $1 917 | $1 937 | $1 958 |
| 13 | Поток денежных средств после уплаты налога (11-12) | $3 559 | $3 597 | $3 636 |
| 14 | Коэффициент дисконтирования | 0,2704 | ||
| 15 | Коэффициент среднего ежепериодического прироста ЧОД | 0,0107 | ||
| 16 | Реверсия | $14 148 | ||
| 17 | Текущая стоимость будущих доходов | $4 310 | $4 356 | $4 403 |
| 18 | Текущая стоимость всех будущих доходов (включая реверсию ) |
$27 217 |
||
|
Стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности: |
$27 217 |
|||
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки сведена в таблицу:
| Таблица | |
|
Метод расчета стоимости |
Результат |
| Стоимость объекта оценки затратным подходом | $11 447 |
| Стоимость объекта оценки сравнительным подходом | $11 846 |
| Стоимость объекта оценки доходным подходом | $27 217 |
|
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в долларах США: |
$16 000 |
| Дата оценки: | |
|
10 Январь, 2001 |
|
| Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки за 1 доллар США | 28,56р. |
|
Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в рублях: |
457 000р. |
Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи
По отношению к данному объекту оценки в рамках исполнительного производства мы принимаем и учитываем следующие риски:
Риск по способу продажи. В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества. Если имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства на комиссионных началах, может быть уценено по причине низкой ликвидности, то для нашей недвижимости мы такой возможности не имеем. Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей значительно высок.
Риск по сроку продажи: мы ограничены 2 – мя месяцами для продажи недвижимости в рамках исполнительного производства. Но реально, с учетом предпродажной подготовки (согласование заявки-поручения на продажу имущества с территориальным фондом федерального имущества и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса), у нас остается не более 40 дней. Риск в таком ранге находится на максимальном значении.
Риск инвестирования в связи с судебной отменой. Не учитывать такой риск нельзя. В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства. Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам. Поэтому при таком положении дел риск остается достаточно на высоком уровне.
Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности. Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности и всё, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который не прошли государственной регистрации. Проще сказать, кроме договора купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. № Ар-205 от 04.08.1994 г., других документов нет, а земельный участок вообще никак не оформлен. Можно сказать с большой уверенностью, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки. Риск значителен.
Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда оно может быть прекращено. А комиссионер будет проводить предпродажную подготовку и нести другие расходы. Кроме того теряется выгода в виде комиссионного вознаграждения – 5% от цены продажи. При анализе выясняется, что в отдельные периоды времени три заявки-поручения из пяти отзывались в ввиду судебных решений.
Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту оценки: технический паспорт БТИ от 9.10.98 г., договор купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. № Ар-205 от 04.08.1994 г., бухгалтерский баланс ООО «Промгазсервис» на 1.10.2000 г. Для оценки достаточно, но насчет точности есть риски.
Учитывая анализ рисков, обобщаем данные в таблице и рассчитываем на их основе коэффициент вынужденной продажи:
| Таблица | |||||||||
| № |
Тип риска вынужденной продажи |
Ранг риска |
|||||||
|
0,1 |
0,2 |
0,3 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
0,7 |
0,8 |
||
| 1 | Риск от способа продажи: торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества | 1 | |||||||
| 2 | Риск от срока продажи: от 2-х до 18-ти месяцев | 1 | |||||||
| 3 | Риск инвестирования в связи с судебной отменой | 1 | |||||||
| 4 | Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки | 1 | |||||||
| 5 | Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру | 1 | |||||||
| 6 | Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки | 1 | |||||||
| 7 | Количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 0 | 3 | 1 |
| 8 | Взвешенный итог по рангу риска | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,4 | 0,5 | 0,0 | 2,1 | 0,8 |
| 9 | Сумма по взвешенному итогу | 3,8 | |||||||
| 10 | Количество типов рисков | 6 | |||||||
|
Коэффициент вынужденной продажи |
0,64 |
||||||||
Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта оценки и определение его начальной цены торгов
При расчете используем формулу:
НЦторг.. = Срын. х (1 - Квын.)
| Таблица | ||
| № |
Показатель |
Значение |
| 1 | Рыночная стоимость объекта оценки | 457 000р. |
| 2 |
Коэффициент вынужденной продажи при условии 0,1 |
0,64 |
|
Начальная цена торгов недвижимости, рекомендуемая для целей оценки на эффективную дату оценки с учетом округления составляет: |
160 000р. |
|
Заключение
Возможность использования проработанных в данной дипломной работе подходов и методик для целей практического применения в оценке имущества в рамках исполнительного производства подкрепляется «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.
Так, в ст. 4 «Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости» в п. и) определен вид «специальная стоимость объекта оценки». Дословно: «…специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки». Для целей исполнительного производства, а именно, принудительной ликвидации имущества должника, законодательство оговаривает такие условия: это рассмотренные ранее начальная цена торгов и цена товара для продажи на комиссионных началах, называемых нами специальной стоимостью имущества.
Как уже упоминалось в начале работы, вопрос разработки и применения методик расчета ликвидационной стоимости в России остается открытым для приложения сил, знаний и опыта в целях применения этих методик на практике.
Автор этой дипломной работы откликнется для обсуждения этой тематики по e-mail: spezreal@net.cpi.ru
Литература
| 1. | Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1. – М.:БЕК, 1995. – 240 с. |
| 2. | Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, (утвержден ВС РСФСР 11.06.64, редакция от 04.01.99) |
| 3. | Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г. |
| 4. | Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с. 10. |
| 5. | Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 1998 г. N 569 (в редакции Постановления Правительства РФ от 12.10.1999 N 1143). |
| 6. | Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519. |
| 7. | В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 224 с. |
| 8. | Теория и практика антикризисного управления / Под ред. В.И. Беляева, В.И. Кошкина. М.: ЮНИТИ, 1996. |
| 9. | В. Голубев. Как оценить ликвидационную стоимость. Рынок ценных бумаг. 1997. №20. |
| 10. | М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса.Учебник. – М.: ЭКМОС, 2000. – 352 с. |
| 11. | Оценка бизнеса: Учебник / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. – 512 с.: ил. |
| 12. | Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2001. – 240 с. |
| 13. | Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000. – 512 с. |
| 14. |
С.М. Чемерикин. Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости. Оценка недвижимости: http://www.appraiser.ru/info/method/index.htm |
| 15. | Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 480 с. |
57
Школа профессиональной оценки и экспертизы собственности
межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов (МИПК)
Российской Экономической академии им. Г.В. Плеханова
Дипломная работа
по специальности «Финансы и кредит»,
специализация «Оценка собственности»
Тема:
«Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства»
Выполнил: В.В. Волков
Группа:
Руководитель: А.В. Стрижак
Тюмень, 2001 г.
