Дипломная работа: Ипотека и ее оформление в РФ

Залог жилого дома(части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. При залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК РФ, как и при отчуждении жилых домов и квартир.[15] Когда залогодателем выступает один из супругов, то согласно п.З ст.35 Семейного Кодекса РФ для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются.

После проверки всех перечисленных документов, нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия имя отчество граждан, их места жительства должны быть написаны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

Нотариус придает юридическую силу данному договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством Юстиции. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.

При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отношении заложенного имущества, в частности купли - продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает БТИ, осуществляющему регистрацию строения.

Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста.

Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме №1, в который заносятся следующие факты:

- порядковый номер нотариального действия;

- дата совершения нотариального действия;

- наименование лиц, для которых совершено нотариальное действие, место их жительства:

- документы, удостоверяющие их личность;

- сумма, взысканной государственной пошлины;

- расписка в получении нотариально оформленного документа.

За удостоверение договора ипотеки нотариус взимает государственную пошлину, которая определяется в соответствии с законом РФ "О государственной пошлине" 1991 года и равняется 1,5% от суммы .залога плюс дополнительно 1% от стоимости закладываемого имущества, если проект договора залога составляет нотариус.

3.3. Регистрация ипотеки.

Договор ипотеки вступает в силу после его государственной регистрации. Это положение закрепляется в ряде нормативных актов - в ГК РФ, законе РФ "О залоге", в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Но ни один из этих актов не установил единого порядка регистрации объектов недвижимости, вернее в Основных положениях эта попытка была сделана, но они так и не вступили в силу. А залог недвижимости не может нормально существовать и развиваться пока не налажена регистрация недвижимого имущества и сделок с ним. Так на практике суды постоянно сталкиваются с ситуацией, когда одно и тоже имущество закладывается 3, 4, 5 раз в разные банки, под него получаются ссуды, и никто из банков не знает о том ,что он является 3-м, 4-м, или 5-м залогодержателем. И пока такое положение сохраняется, всегда отношение к залогу недвижимости будет очень настороженное.

ГК РФ предусматривает, что регистрация будет производиться органами юстиции в едином государственном реестре. Но так как опыт становления систем регистрации в других странах свидетельствует, что формирование соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс, законодатель счел необходимым в статье 7 Федерального закона "О введение в действие части 1 ГК РФ" подчеркнуть необходимость сохранения действующего порядка регистрации недвижимого имущества и сделок с ним впредь до вступления в силу специального закона.

Так как все объекты недвижимого имущества прочно связаны с землей, то вполне естественно, что для достижения целей, для которых вводится регистрация ипотеки, необходима единая система учета прав на земельные участки. В числе нормативных актов, посвященных этой проблеме, следует отметить Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130. В нем, в частности, предусматривается необходимость единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Кроме того, Роскомзему и Госкомимуществу РФ совместно с Государственно-правовым управлением Президента РФ предписывалось в месячный срок представить проект положения о поземельной книге и порядке ее ведения. А также проект Указа Президента РФ о Комиссии при Президенте РФ по вопросам недвижимости и предложения по созданию единой системы регистрации недвижимости.

Только в августе 1994г. в соответствии с Указом Президента РФ от II декабря 1993г. и постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992г. "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ" Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству подготовил и направил для использования в практической работе на местах следующие документы: Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость; Методические указания о регистраторе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость;

Структуру и содержание поземельной книги для регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 31 августа 1994г.№ 2-14/1316).

В соответствии с этими документами все права на недвижимость подлежали обязательной государственной регистрации в поземельной книге. Поземельная книга определялась в Методических указаниях о регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость как "главный (основной) районный(городской) документ системы регистрации прав на недвижимое имущество, в котором содержаться сведения юридического характера, касающиеся прав на недвижимое имущество". В соответствии со ст. 12 поземельная книга должна содержать все необходимые сведения для однозначного определения прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости и должна являться единственным источником информации, который служит основой для определения существующих прав на недвижимое имущество для граждан, юридических лиц, судебных органов и органов управления. Особо подчеркивалось, что правила ведения поземельной книги являются едиными для всей России.

Регистрация прав на недвижимость должна осуществляться в районном Отделе по регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости. Отдел, согласно указаниям, должен возглавлять регистратор прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, который по должности является первым заместителем председателя районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Статья 28 указанного документа специально посвящалась регистрации залога. В соответствии с этим регистрация залога должна осуществляться на основании документов, содержащих информацию о сроках и условиях залога, а также о недвижимости, являющейся предметом ипотеки(включая чертеж сдаваемой части участка или объекта недвижимости).

Однако в самом тексте документа отмечалось, что указанные документы действуют как временные до принятия Земельного кодекса, ГК РФ и Закона РФ "О регистрации прав собственности на недвижимость". Тем самым пробел в праве в сфере регистрации прав на недвижимость пока не ликвидирован и не может быть ликвидирован по крайней мере до принятия специальных законов, в том числе и предусмотренных частью 1 ГК РФ, после принятия которого Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 6 января 1995г.№ 2-21/27 сообщил, что до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, установленный перечисленными выше правилами. В связи с принятием 28 февраля 1996 г. Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Правительство РФ приняло постановление от 15 апреля 199бг.№475 "Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с этим постановлением определяется порядок присвоения кадастрового номера объектам недвижимости, что является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и позволяет однозначно определить объект недвижимости. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру - от номера субъекта РФ до номера конкретного объекта недвижимости. В целях систематизации процесса присвоения кадастровых номеров их учет ведется в специальном журнале, в котором указывается кадастровый номер объекта, его местоположение и наименование правообладателя. Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования объекта недвижимости. Кроме того, данным постановлением устанавливается порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формы заполняются органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на соответствующие объекты недвижимости и являются источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество. Формы организуются в виде картотеки или книги, разделенной на блоки, содержащие сведения о регистрации прав на объекты недвижимости в пределах одного земельного участка.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16