Оценка стоимости квартиры
p align="left">- физический износ;- функциональный износ;
- внешний износ.
По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы:
- неустранимый - затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;
- устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Физический износ. Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.
Функциональный износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.
Внешний износ. Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов недвижимости.
В данной работе стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода.
Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:
1. Вед - определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:
«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности I.»
Так как наш объект находится в 1-ом территориальном поясе, его строительный объем не превышает 500 куб .м., то:
Вед = 46,5 руб.
Для расчета физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:
Таблица 2.1
Выдержки из Таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»
Фундаменты | 6 | |
Стены и перегородки | 22 | |
Перекрытия | 14 | |
Крыши | 5 | |
Полы | 3 | |
Проемы | 9 | |
Отделочные работы | 4 | |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 28 | |
Прочие работы | 9 |
2. Vстр - определим, умножив 127 кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
3. Кп и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.
4. Км - данный коэффициент составляет 1.
5. Кв = К69-84К84-2004. К69-84 = 1,18.
К84-2004 = 38,4641,01151,0111,011,009 (на апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического бюллетеня Ко-Инвест №46.
6. Кпз = 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ = 46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.
Таблица 2.2
Вычисление износ объекта недвижимости
Конструктивный элемент | Уд. вес., % | Износ, % | Средн.-взвеш.,% | |
Фундаменты | 6 | 25 | 1,50 | |
Стены и перегородки | 22 | 25 | 5,50 | |
Перекрытия | 14 | 15 | 2,10 | |
Крыши | 5 | 25 | 1,25 | |
Полы | 3 | 10 | 0,30 | |
Проемы | 9 | 20 | 1,80 | |
Отделочные работы | 4 | 15 | 0,60 | |
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства | 28 | 25 | 7,00 | |
Прочие работы | 9 | 15 | 1,35 | |
Всего | 21,4 |
Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
Подход сравнительного анализа продаж - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объекта недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон = Рк D, (5)
Где
Рк - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов аналогов);
D - сумма поправочных корректировок.
Алгоритм сравнительного подхода оценки недвижимости:
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
1) собственное досье оценщика;
2) internet, электронная база данных;
3) досье брокеров по недвижимости;
4) страховые компании и т.д.
2. Проверка информации о сделках
Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому, приложение 1.
Таблица 2.3
Характеристика оцениваемого объекта
Местоположение | коммун. устройства | благоустр. внешнее | состояние здания | площадь | внутренняя. отделка | инж. оборудование | этаж | |
ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13 | телефон | парковка, охрана отсутствуют | хорошее | 127 | евроремонт. | все основные виды | 1 |
Введем корректировки для объектов относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах, приложение 2.
Таблица 2.4
Валовые корректировки для каждого объекта составляют
объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | ||
Валовые корректировки | 30 | 30 | 15 | 35 | 35 |
На основании валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
