Ипотечное кредитование
p align="left">Решение:1) Аннуитетный ипотечный кредит
Таблица 1. Расчет графика погашения аннуитетного ипотечного кредита, тыс. руб.
№п/п | Остаток основного долга | Процентный платеж за год | Платеж по погашению основного долга | Общий платеж за год | |
1 | 852,0 | 119,3 | 44,2 | 163,5 | |
2 | 807,8 | 113,2 | 50,3 | 163,5 | |
3 | 757,5 | 106,1 | 57,4 | 163,5 | |
4 | 700,1 | 98,1 | 65,4 | 163,5 | |
5 | 634,7 | 88,8 | 74,7 | 163,5 | |
6 | 560,0 | 78,5 | 85,0 | 163,5 | |
7 | 475,0 | 66,5 | 97,0 | 163,5 | |
8 | 378,0 | 53,0 | 110,5 | 163,5 | |
9 | 267,5 | 37,5 | 126,0 | 163,5 | |
10 | 141,5 | 19,8 | 143,7 | 163,5 | |
Всего: | 0 | 780,8 | 854,2 | 1635,0 |
Рис. 1. Динамика и структура погашения аннуитетного ипотечного кредита
Рис. 2. Динамика остатка основного долга по аннуитетному ипотечному кредиту
Аннуитетные платежи - равные суммы, которые содержат и денежные средства на оплату процентов, и частичный возврат кредита. Погашение кредита аннуитетными платежами означает, что каждый месяц кредитор платит одинаковую сумму независимо от того, находится он в начале или в конце срока кредита.
АННУИТЕТ = ПРОЦЕНТНОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ + ПОГАШЕНИЕ ЧАСТИ ОСНОВНОГО ДОЛГА
Таким образом, после проведения каждого ежемесячного платежа, сумма основного долга по ипотечному кредиту уменьшается, и каждый последующий месяц процентное вознаграждение начисляется на остаток текущего долга.
Использование специальной расчетной формулы позволяет заранее посчитать неизменную сумму денег, которую клиент должен ежемесячно оплачивать кредитной организации.
Такой способ погашения ипотечных кредитов принят во всем мире и обусловлен удобством погашения кредита для заемщика.
Произведя расчеты, несложно заметить, что при погашении кредита аннуитетом придется заплатить больше при равных процентных ставках. Так происходит, потому что при аннуитете тело кредита погашается медленно. Банк рассчитывает платежи так, чтобы первые месяцы и годы вы платите только проценты. При этом банк начисляет проценты именно на непогашенный остаток, а раз он уменьшается мало, то и начисленная сумма уменьшается мало.
Впрочем, сравнивая затраты на погашение кредита двумя способами, стоит учесть такой фактор, как «временная стоимость денег». Хотя по цифрам аннуитет несколько дороже, не забывайте о том, что на начальном периоде погашения (в первые годы кредита) аннуитетные платежи будут в 2-2,5 раз меньше, чем дифференцированные. В дальнейшем, несмотря на то, что по абсолютному значению аннуитеты будут оставаться такими же, благодаря инфляции, росту зарплат и вашему профессиональному росту, каждый платеж все меньше будет сказываться на бюджете. Первое же время после оформления кредита семьи (часто молодые и с маленькими детьми) часто затруднены материально из-за произведенных разовых затрат и необходимости ежемесячных платежей, и дифференцированный платеж может быть Вам не по силам. Часто это ведет к напряженности в семьях.
Если же принять во внимание временную стоимость денег, то сумма переплаты по аннуитету будет не так уж велика при инфляции 8-10%. А при сроках 10 лет и более за счет нее аннуитет окажется дешевле.
Помимо этого, у аннуитета есть еще одно важное преимущество: при одинаковой сумме кредита первый платеж по аннуитету меньше чем по дифференциалу. А так как банки позволяют заемщику направлять на погашение кредита не более 40-60% ежемесячного дохода, то максимальная сумма кредита по аннуитету при той же зарплате будет больше.
Что же касается недостатков аннуитета, его дороговизна может помешать только при досрочном полном погашении кредита или перекредитовании под более низкую ставку. Когда вы придете договариваться о погашении, окажется, что из всех выплаченных вами денег гораздо меньшая сумма пошла на погашение кредита, чем на проценты, в том числе за будущие периоды. А проценты не возвращаются.
Но мы надеемся, что такие ситуации едва ли у вас возникнут, так как при постоянно падающих ипотечных процентных ставках, ставки по депозитам в банках оказываются выше, и досрочно гасить ипотеку, в том числе и из-за «временной ценности денег», с финансовой точки зрения, совершенно невыгодно. Особенно если сравнить процентные ставки по ипотеке с процентными ставками по потребительскому кредитованию и кредитованию бизнеса.
2) Пружинный ипотечный кредит
Таблица 2. Расчет графика погашения пружинного ипотечного кредита, тыс. руб.
№п/п | Остаток основного долга | Процентный платеж за год | Платеж по погашению основного долга | Общий платеж за год | |
1 | 852,0 | 119,28 | 85,2 | 204,48 | |
2 | 766,8 | 107,35 | 85,2 | 192,55 | |
3 | 681,6 | 95,42 | 85,2 | 180,62 | |
4 | 596,4 | 83,5 | 85,2 | 168,7 | |
5 | 511,2 | 71,57 | 85,2 | 156,77 | |
6 | 426,0 | 59,64 | 85,2 | 144,84 | |
7 | 340,8 | 47,71 | 85,2 | 132,91 | |
8 | 255,6 | 35,78 | 85,2 | 120,98 | |
9 | 170,4 | 23,86 | 85,2 | 109,06 | |
10 | 85,2 | 11,93 | 85,2 | 97,13 | |
Всего: | 0 | 656,04 | 852,0 | 1508,04 |
Рис. 3. Динамика и структура погашения пружинного ипотечного кредита
Рис. 4. Динамика остатка основного долга по пружинному ипотечному кредиту
Выводы: При дифференцированных платежах кредит погашается равными долями в течение всего срока погашения. Самые трудные для заемщика годы - первые годы, а самый крупный платеж по кредиту - первый платеж. Зато остаток задолженности и процентные платежи все время снижаются. В упрощенном виде погашение кредита при такой схеме выглядит следующим образом.
На эту тему ведется множество дискуссий. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.
Таблица 3. Сравнительная характеристика аннуитетных и дифференцированных платежей
Аннуитетные платежи | Дифференцированные платежи | |
Аннуитет позволяет стать собственниками жилья, людям с меньшим доходом. | Для получения кредита при дифференцированном платеже общий доход семьи должен быть в целом примерно на четверть больше, чем при аннуитетном. Для примера: для получения кредита в 1200000 рублей, при аннуитетном платеже доход семьи должен составлять 42000 руб. в месяц, а при дифференцированном - почти 56000 руб. | |
Первые месяцы размер аннуитетного платежа ниже, чем дифференцированного. В это время практически вся сумма платежа идет на погашение процентов по кредиту, соответственно доля основной части долга уменьшается медленно, а на эту сумму начисляется большая, по сравнению с дифференцированными платежами, сумма процентов. | К окончанию срока кредита сумма ежемесячной выплаты будет гораздо меньше, в сравнении с аннуитетными платежами. Однако в первые месяцы сумма первоначальной выплаты может быть весьма впечатлительной, в разы превышающей сумму ежемесячного погашения кредита (см. таблицу 1). | |
При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитетным платежам будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. | При одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по дифференцированным платежам будет ниже общей суммы выплат по аннуитетным платежам. | |
Сумма переплаты по аннуитету будет меньше, если мы примем во внимание временную стоимость денег. Например: если мы возьмем кредит в сумме 1 млн. руб. по ставке 14% на срок 5 лет, то разница в итоговых суммах составит 40000 рублей в пользу дифференцированных платежей, но реальная экономия по дифференцированным платежам составить всего 16 тыс. рублей с учетом дисконтирования. | Как правило, при дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без штрафов, а также свободный платеж любой суммой (при условии, что сумма части основного долга и процентов по нему) в погашение основного долга и следующий платеж будет рассчитан исходя из остаточной суммы. | |
Ежемесячный платеж по кредиту - не единственные расходы заемщика, только что получившего квартиру. К расходам можно отнести недавние траты на оформление квартиры, недавние единовременные платежи (в виде комиссий) банку, а также необходимость сделать ремонт и прочее. Банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате в виде аннуитетного платежа. | Если вы хотели использовать аннуитетные платежи, а по какой-то причине у вас дифференцированные - вы можете платить «искусственным» аннуитетом - выплачивать кредит равными долями. При этом сумма ежемесячного платежа будет равняться сумме первого платежа по кредиту. |
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, (часть 1, часть 2), от 30.11.1994 №51 - ФЗ, с изменениями и дополнениями.
2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации - под редакцией О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра-М, 1997.
3. Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ. Официальный текст. - М.: ТК Велби, 2005. - 48 с.
4. Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. №152-ФЗ.
5. Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г. №2872-1
6. Савруков А.Н. Ипотечное кредитование. СПб.: Политехника, 2003. - 92 с.
7. Савруков А.Н. Методические указания по дисциплине «Ипотечное кредитование». - Чебоксары: 2006. - 102 с.
8. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит - М.: ЗАО Издательство «Экономика», 2001. - 358 с.
